Assurance Concierge / Property manager

Tout dépend de ce que vous faites réellement. Si vous vous limitez à des prestations de services (accueil, ménage, linge, petite maintenance), vous restez prestataire et aucune carte n'est exigée. Si vous gérez la location pour le compte du propriétaire — mise en location, contrats de séjour, encaissement puis reversement des loyers — vous entrez dans le champ de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 : carte professionnelle « gestion immobilière » délivrée par la CCI, RC professionnelle alors obligatoire, et garantie financière dès que vous maniez les fonds des propriétaires. Beaucoup de conciergeries franchissent cette ligne sans s'en rendre compte.

Non, pas directement : votre RC Pro couvre vos fautes à vous, pas celles des voyageurs. Les dégradations relèvent de la responsabilité du voyageur, du dépôt de garantie, de la protection proposée par la plateforme ou de l'assurance du propriétaire. Mais la situation bascule dès que la perte devient imputable à votre gestion : caution jamais prise, état des lieux d'entrée et de sortie inexistant, sinistre déclaré hors du délai de la plateforme, photos absentes. Le propriétaire ne réclame alors plus au voyageur, il vous réclame à vous — et là, votre RC Pro intervient.

Pas d'office. Les clés, badges et télécommandes que vous détenez sont des « biens confiés » : leur couverture passe par une extension spécifique, souvent assortie d'une sous-limite et d'une franchise propres. Vérifiez ce point avant de signer, car c'est le sinistre le plus courant du métier et le plus cher quand l'immeuble dispose d'un organigramme de copropriété. En pratique, réduisez le risque : boîte à clés scellée ou serrure connectée, codes à usage unique changés à chaque séjour, traçabilité écrite de chaque remise et de chaque restitution.

Vis-à-vis du propriétaire, c'est vous. Vous êtes son interlocuteur unique et vous répondez de l'exécution du mandat, y compris de la part confiée à des tiers ; vous exercerez ensuite un recours contre le sous-traitant fautif. Deux réflexes s'imposent : exiger chaque année l'attestation de RC professionnelle de vos prestataires, et déclarer la sous-traitance à votre propre assureur. Une activité sous-traitée non déclarée est un motif classique de discussion de garantie au moment du sinistre. Le personnel salarié, lui, engage votre responsabilité d'employeur pour ce qu'il fait dans ses fonctions.

Oui, si vous vous présentez comme spécialiste de la location courte durée. Numéro d'enregistrement en mairie, autorisation de changement d'usage, plafond de nuitées d'une résidence principale, clause du règlement de copropriété interdisant le meublé touristique : le propriétaire sanctionné cherchera à faire porter la faute sur le professionnel censé connaître ces règles. Votre RC Pro peut couvrir le manquement à votre devoir de conseil, mais jamais l'amende elle-même : les sanctions restent à la charge de celui qui les subit. Alertez systématiquement par écrit et conservez ces échanges.

Le prévenir. Chiffre d'affaires, nombre de logements gérés, nouvelles prestations (maniement de fonds, gestion longue durée, blanchisserie) modifient le risque et doivent être déclarés en cours de contrat, sous peine de réduction d'indemnité ou de refus de garantie. Côté résiliation, souvenez-vous qu'un contrat professionnel n'ouvre ni droit de rétractation de 14 jours ni résiliation « loi Hamon » : vous résiliez à l'échéance annuelle avec un préavis de deux mois (L.113-12 du Code des assurances), ou en cours d'année si un changement de votre situation professionnelle affecte le risque assuré (L.113-16).