Loueur en études ou en stage de cursus : la conciergerie peut-elle dépasser 120 nuits ?
Cour de cassation, 16 avril 2026 : un cursus ou un stage de cursus ne suffit pas à caractériser une obligation professionnelle. Le plafond de 120 nuits s'applique.
- Le 16 avril 2026, la 3e chambre civile de la Cour de cassation (n° 24-22.809, publié au Bulletin) a jugé qu'un cursus scolaire ou universitaire, ou un stage réalisé dans ce cadre, ne caractérise pas une « obligation professionnelle » au sens de l'article L. 324-1-1, IV, du code du tourisme.
- Elle a cassé l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 10 octobre 2024 en ce qu'il avait écarté l'amende civile réclamée à la locataire d'une résidence principale sous-louée en meublé de tourisme (sauf sur un point de procédure sans rapport) ; l'affaire est renvoyée devant cette cour autrement composée.
- Dans sa version en vigueur depuis le 20 mai 2026, l'article L. 324-1-1 limite la location d'une résidence principale en meublé de tourisme à 120 jours par année civile, plafond que la commune peut abaisser jusqu'à 90 jours ; le dépassement expose le loueur à une amende civile pouvant atteindre 15 000 €.
- Un intermédiaire qui sait que le logement a déjà été loué par son entremise au-delà de ce plafond ne doit plus l'offrir à la location, sous peine d'une amende civile pouvant atteindre 50 000 € par annonce (article L. 324-2-1).
- Pour une conciergerie : bloquer le calendrier d'une résidence principale à 120 nuits (ou au plafond communal) malgré des études ou un stage de cursus ; l'amende du loueur lui reste personnelle, mais sa réclamation pour défaut de conseil peut relever de la RC Pro, selon le contrat.
La réponse : non, un cursus ou un stage de cursus ne lève pas le plafond de 120 nuits
Non, pas pour ce motif. Par un arrêt du 16 avril 2026 (3e chambre civile, n° 24-22.809, publié au Bulletin), la Cour de cassation a jugé que le suivi d'un cursus scolaire ou universitaire, ou un stage effectué dans ce cadre, ne suffit pas à caractériser l'« obligation professionnelle » qui permet de louer une résidence principale en meublé de tourisme au-delà de 120 jours par année civile. Une conciergerie qui gère le calendrier d'un propriétaire parti en master, en échange universitaire ou en stage de fin d'études doit donc raisonner avec le plafond normal, voire avec un plafond abaissé par la commune jusqu'à 90 jours. Les trois exceptions du texte demeurent (obligation professionnelle, raison de santé, force majeure), mais le cursus ou le stage de cursus ne suffit pas à établir la première.
Ce qu'a jugé la Cour de cassation le 16 avril 2026
Une locataire avait sous-loué en meublé de tourisme l'appartement déclaré comme sa résidence principale : 253 nuitées en 2019 et 152 en 2020. La commune, dont le nom est anonymisé dans l'arrêt, a demandé au président du tribunal judiciaire de la condamner à une amende civile. Le 10 octobre 2024, la cour d'appel de Paris a rejeté cette demande en estimant que « la réalisation d'un stage doit être assimilée à un motif professionnel », et en retenant de même la formation suivie en 2020.
La Cour de cassation casse cet arrêt, sauf sur un point de procédure sans rapport, au visa de l'article L. 324-1-1, IV, du code du tourisme :
« [...] ne suffisent pas à caractériser une obligation professionnelle au sens de l'article L. 324-1-1, IV, du code du tourisme le suivi d'un cursus d'enseignement scolaire ou universitaire ou la réalisation d'un stage dans le cadre d'un tel cursus [...] »
Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 24-22.809, FS-B, § 8 (ECLI:FR:CCASS:2026:C300259)
L'affaire est renvoyée devant la cour d'appel de Paris autrement composée, qui statuera de nouveau sur la demande d'amende.
La Cour a appliqué le texte dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, puisque les faits datent de 2019 et 2020. Mais les mots qu'elle interprète, « sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure », figurent à l'identique dans la version actuelle (en vigueur depuis le 20 mai 2026) : sa lecture vaut pour les saisons que vous gérez aujourd'hui. Le texte parle de 120 jours ; l'arrêt décompte des nuitées.
Ce que cela change pour une conciergerie qui tient le calendrier
Ces situations peuvent se présenter dans un portefeuille de conciergerie : l'étudiant parti un semestre à l'étranger, l'étudiant en stage de fin d'études, le propriétaire qui reprend un master. Exemple : un loueur part en stage de fin d'études de janvier à juin 2027, soit 181 nuits d'absence. Si la conciergerie accepte 170 nuitées, elle en vend 50 au-delà du plafond de 120, et 80 si la commune l'a abaissé à 90.
La conciergerie n'est pas un simple témoin. L'article L. 324-2-1 du code du tourisme vise « toute personne qui se livre ou prête son concours contre rémunération ou à titre gratuit, par une activité d'entremise ou de négociation » à la mise en location d'un meublé de tourisme. Une conciergerie qui publie l'annonce et accepte les réservations pour le compte du loueur peut entrer dans ce champ. Dans sa version actuelle, ce texte lui impose notamment :
- d'informer le loueur de ses obligations de déclaration ou d'autorisation et d'obtenir, avant la mise en ligne de l'annonce, une déclaration sur l'honneur indiquant si le logement est sa résidence principale ;
- de publier le numéro de déclaration dans toute annonce ;
- de ne plus offrir le logement déclaré comme résidence principale lorsqu'elle a connaissance qu'il a été loué, « par son intermédiaire », plus de 120 jours ou plus du plafond communal au cours d'une même année civile.
Saisi par la commune, le président du tribunal judiciaire peut prononcer contre l'intermédiaire une amende civile pouvant atteindre 12 500 € par meublé pour les obligations d'information et de déclaration, et 50 000 € par annonce pour le défaut de retrait au-delà du plafond.
Ce que l'arrêt ne tranche pas : il ne définit pas positivement l'obligation professionnelle. Une mutation ou une mission imposée par l'employeur, un stage hors de tout cursus (celui d'un jeune diplômé, par exemple) ou une formation exigée par un contrat de travail ne sont pas visés par la décision. Sur ces cas, la prudence s'impose. L'arrêt statue sur l'amende réclamée à la locataire : les obligations et sanctions de la conciergerie découlent de l'article L. 324-2-1, pas de cette décision.
Calendrier : qui, quand, quoi
| Qui | Quand | Quoi |
|---|---|---|
| La locataire | 2019-2020 | 253 puis 152 nuitées en meublé de tourisme de sa résidence principale |
| Cour d'appel de Paris | 10 octobre 2024 | Rejet de la demande d'amende : stage et formation assimilés à des motifs professionnels |
| Législateur | 19 novembre 2024 | Loi n° 2024-1039 modifiant les articles L. 324-1-1 et L. 324-2-1 du code du tourisme |
| Cour de cassation | 16 avril 2026 | Cassation : un cursus ou un stage de cursus n'est pas une obligation professionnelle ; renvoi devant la cour d'appel de Paris autrement composée |
| Loueurs et intermédiaires | 20 mai 2026 | Entrée en vigueur des versions actuelles des articles L. 324-1-1 et L. 324-2-1 |
| Conciergerie | Avant la mise en ligne de l'annonce | Obtenir la déclaration sur l'honneur indiquant si le logement est une résidence principale |
| Conciergerie | Dès qu'elle sait que le plafond est dépassé | Ne plus offrir le logement (amende civile possible jusqu'à 50 000 € par annonce) |
| Commune | Jusqu'au 31 décembre 2027 | Peut demander au loueur le nombre de jours loués en 2026 ; il dispose d'un mois pour répondre |
Responsabilité et assurance : qui répond de quoi
L'amende civile prévue au V de l'article L. 324-1-1, jusqu'à 15 000 € pour un dépassement du plafond dans la version actuelle, est prononcée contre le loueur, pas contre la conciergerie. Mais le loueur condamné peut se retourner contre elle : il peut lui reprocher d'avoir laissé le calendrier ouvert, ou de l'avoir rassuré en présentant ses études ou son stage comme une « obligation professionnelle ». Ce grief de défaut de conseil est de ceux que la responsabilité civile professionnelle peut viser.
Son intervention n'a rien d'automatique : elle dépend de la description des activités assurées (gestion des annonces et du calendrier, relation avec les voyageurs), des exclusions et des plafonds du contrat. Les amendes infligées à la conciergerie elle-même au titre de l'article L. 324-2-1 posent une autre question : une amende civile est une sanction personnelle et son assurabilité n'est pas acquise. Vérifiez ces deux points dans vos conditions générales et particulières. Les risques propres au métier sont détaillés sur notre fiche conciergerie Airbnb et la garantie sur la page assurance RC Pro.
Ce qu'il faut faire maintenant
- Repérer les résidences principales de votre portefeuille grâce à la déclaration sur l'honneur obtenue avant la mise en ligne, et tenir pour chacune un compteur de nuitées par année civile. Conservez celui de 2026 : jusqu'au 31 décembre 2027, la commune peut demander au loueur le nombre de jours loués en 2026, et il dispose d'un mois pour répondre.
- Interroger le loueur sur ses autres canaux : votre obligation de retrait porte sur les nuits louées par votre intermédiaire, mais le plafond du loueur vise l'ensemble de ses locations de l'année.
- Vérifier la délibération de la commune : le plafond a pu y être abaissé, dans la limite de 90 jours.
- Refuser par écrit de rouvrir le calendrier au motif d'études, d'un échange universitaire ou d'un stage de cursus, en citant l'arrêt du 16 avril 2026.
- Exiger un justificatif pour toute autre exception invoquée (obligation professionnelle, santé, force majeure) et conserver l'échange : il servira si la commune interroge le loueur ou si celui-ci conteste vos conseils.
- Mettre à jour vos mandats en y inscrivant le plafond applicable et le blocage du calendrier, puis déclarer à votre assureur l'étendue exacte de vos missions.
Questions fréquentes
Non, pas pour ce seul motif. Depuis l'arrêt de la Cour de cassation du 16 avril 2026 (n° 24-22.809), le suivi d'un cursus scolaire ou universitaire ne caractérise pas une obligation professionnelle au sens de l'article L. 324-1-1, IV, du code du tourisme. Le logement déclaré comme résidence principale reste limité à 120 jours par année civile, ou au plafond inférieur fixé par la commune, qui ne peut descendre sous 90 jours.
Non, dès lors qu'il s'inscrit dans un cursus scolaire ou universitaire : c'est précisément ce que la Cour de cassation a jugé le 16 avril 2026, en cassant l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 10 octobre 2024 qui l'assimilait à un motif professionnel. Un stage hors cursus ou une mission imposée par un employeur ne sont pas visés par l'arrêt : demandez un justificatif et restez prudent.
Oui, si elle agit comme intermédiaire au sens de l'article L. 324-2-1 du code du tourisme. Dans sa version en vigueur depuis le 20 mai 2026, ce texte lui interdit d'offrir encore un logement déclaré comme résidence principale lorsqu'elle sait qu'il a été loué par son intermédiaire au-delà du plafond. Le manquement expose à une amende civile pouvant atteindre 50 000 € par annonce, prononcée à la demande de la commune.
L'amende elle-même reste à la charge personnelle du loueur : elle est prononcée contre lui (jusqu'à 15 000 € pour un dépassement du plafond, selon l'article L. 324-1-1 en vigueur depuis le 20 mai 2026), pas contre vous. Votre RC Pro peut en revanche être concernée par la réclamation que ce loueur vous adresserait pour défaut de conseil ou mauvaise gestion du calendrier ; son intervention dépend des activités déclarées, des exclusions et des plafonds de votre contrat, et n'est jamais acquise d'avance.
Sources et textes de référence
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 16 avril 2026, n° 24-22.809 (FS-B)
- Article L. 324-1-1 du code du tourisme (version en vigueur depuis le 20 mai 2026)
- Article L. 324-2-1 du code du tourisme (version en vigueur depuis le 20 mai 2026)
Textes et dates vérifiés le 14 octobre 2026.
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Article rédigé et vérifié par l'équipe Insurio — Tutassûr, courtier en assurance immatriculé à l'ORIAS sous le n° 22001730. Information à caractère général ne se substituant pas aux conditions de votre contrat.