Corniche tombée sur le trottoir : 38 500 € de dommages corporels, 61 000 € de ravalement — qui paie quoi ?

Contrairement à une idée très répandue, il n'existe pas d'obligation nationale et uniforme de ravaler sa façade tous les dix ans. Les articles L.126-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation (anciennement L.132-1 et suivants) prévoient que les façades des immeubles doivent être constamment tenues en bon état de propreté, et que les travaux nécessaires sont exécutés au moins une fois tous les dix ans sur injonction faite au propriétaire par l'autorité municipale. Deux conditions se cumulent donc : la commune doit figurer sur la liste arrêtée par le préfet, et le maire doit avoir notifié une injonction. À Paris, l'obligation décennale de ravalement s'applique sur l'ensemble du territoire communal et fait l'objet d'un suivi administratif ancien.

Cette police du ravalement ne se confond ni avec la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles (articles L.511-1 et suivants du même code, refondue par l'ordonnance du 16 septembre 2020), qui vise le danger pour les personnes, ni avec le droit de l'urbanisme. Depuis 2014, un ravalement n'est soumis à déclaration préalable que dans les secteurs protégés — abords de monuments historiques, sites patrimoniaux remarquables, sites classés — ou dans les communes qui l'ont décidé par délibération du conseil municipal.

Retenez la nuance : l'absence d'injonction municipale ne vous met pas à l'abri. Elle vous dispense d'une obligation administrative, pas de la responsabilité civile examinée ci-dessous.

Lorsqu'un élément se détache d'un bâtiment et blesse un passant ou endommage un véhicule, le fondement de principe est l'article 1244 du Code civil (ancien article 1386).

Le propriétaire d'un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu'elle est arrivée par une suite du défaut d'entretien ou par le vice de sa construction.

Trois précisions déterminent l'issue d'un dossier :

• La « ruine » n'est pas l'effondrement total. La jurisprudence retient la chute de tout élément incorporé au bâtiment : corniche, balcon, garde-corps, enduit, pierre d'appui, élément de couverture.
• C'est le propriétaire qui répond, et non l'occupant — même si le local est loué et exploité par un tiers. Ce régime spécial écarte, à l'égard du propriétaire, l'application de la responsabilité générale du fait des choses.
• La responsabilité est de plein droit. La victime doit établir la ruine, son origine (défaut d'entretien ou vice de construction) et le lien de causalité, mais aucune faute. Seules la force majeure ou la faute de la victime peuvent réduire ou écarter la réparation.

L'exploitant n'est pas hors de cause pour autant. Il demeure gardien des choses dont il a l'usage, la direction et le contrôle (article 1242, alinéa 1er du Code civil) : enseigne, caisson lumineux, store-banne, climatiseur en façade, potence de bâche. Si c'est son enseigne qui se décroche, c'est sa responsabilité, et sa RC exploitation, qui sont mobilisées. Pendant un chantier, la garde de l'échafaudage et des matériaux est en principe transférée à l'entreprise qui les a mis en œuvre.

Côté délais, l'action de la victime se prescrit par cinq ans (article 2224 du Code civil), et par dix ans à compter de la consolidation du dommage en cas de préjudice corporel (article 2226). Un défaut d'entretien laissé en l'état vous expose donc bien au-delà de l'exercice comptable en cours.

Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, tout bail commercial doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, avec leur répartition entre bailleur et preneur (article L.145-40-2 du Code de commerce), complété par un état prévisionnel des travaux envisagés sur les trois années suivantes et un état récapitulatif de ceux réalisés sur les trois années écoulées.

Le décret du 3 novembre 2014, codifié à l'article R.145-35 du Code de commerce, verrouille l'essentiel : les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du Code civil — qui visent notamment les gros murs — ne peuvent pas être imputées au locataire, pas plus que les honoraires liés à ces travaux. Toute la difficulté est de qualifier le chantier : un nettoyage et une remise en peinture relèvent en principe de l'entretien, tandis qu'une reprise structurelle des maçonneries bascule dans l'article 606.

Pendant les travaux, l'article 1724 du Code civil impose au preneur de supporter les réparations urgentes qui ne peuvent être différées jusqu'à la fin du bail. Mais si elles durent plus de vingt et un jours, le prix du bail est diminué à proportion du temps et de la partie du local dont le preneur a été privé. Vérifiez vos conditions particulières : les baux aménagent fréquemment ce texte.

Si vous exploitez un local commercial en pied d'immeuble, relisez l'annexe des charges avant la prochaine assemblée générale : c'est là que se jouent plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Une boulangerie occupe le rez-de-chaussée d'un immeuble en copropriété de 1897. Un fragment de corniche de quatre kilos se détache et blesse une passante : fracture de la clavicule, quarante-cinq jours d'incapacité, trois mois d'arrêt de travail. Le maire prend un arrêté de mise en sécurité ; le trottoir est neutralisé six semaines, la boulangerie ferme onze jours puis rouvre sous tunnel piéton avec un accès dévié.

La leçon tient en une phrase : l'assurance prend en charge le dommage causé aux tiers, jamais la remise en état d'une façade vétuste. Le ravalement reste un coût d'exploitation, et le fait de l'avoir différé est précisément ce qui a rendu la responsabilité difficile à discuter.

Le boulanger, lui, découvre que son contrat ne joue pas sur l'arrêt d'activité, faute de dommage matériel garanti à ses propres biens. Ses leviers sont ailleurs : la réduction de loyer de l'article 1724 du Code civil, dont l'appréciation portera sur la durée totale de privation partielle du local — ici six semaines — et non sur les seuls onze jours de fermeture ; et, si un défaut d'entretien fautif du bailleur est établi, un recours fondé sur l'obligation de délivrance.

Une multirisque professionnelle n'est pas une ligne budgétaire d'entretien. Schématiquement :

• Ce qui peut être couvert : les dommages causés aux tiers par le bâtiment ou par votre exploitation (RC exploitation, garantie « propriétaire d'immeuble », assurance de l'immeuble en copropriété), les dommages accidentels et soudains à vos biens (incendie, tempête, dégât des eaux), les frais de déblais consécutifs à un événement garanti.
• Ce qui ne l'est jamais : le coût du ravalement lui-même, la vétusté, l'usure, la dégradation progressive, l'esthétique. Aucun contrat n'indemnise la remise à niveau d'un ouvrage dégradé par le temps.
• Ce qui dépend de vos conditions particulières : les pertes d'exploitation, subordonnées dans la grande majorité des contrats à un dommage matériel garanti ; la garantie des enseignes et devantures ; la RC après livraison si vous êtes vous-même façadier.

En contrepartie, l'assureur pose des conditions. La principale : déclarer les circonstances nouvelles qui aggravent le risque, dans les quinze jours de leur connaissance (article L.113-2, 3° du Code des assurances). Un arrêté de mise en sécurité, un échafaudage bâché pendant trois mois, un local partiellement inoccupé pendant le chantier entrent dans cette catégorie. À défaut, la sanction est graduée : nullité en cas de fausse déclaration intentionnelle (article L.113-8), réduction proportionnelle d'indemnité lorsque la déclaration inexacte n'est pas intentionnelle (article L.113-9).

Une exclusion ne vous est opposable que si elle est formelle et limitée (article L.113-1 du Code des assurances). Une clause écartant, sans autre précision, « tout dommage lié à l'état du bâtiment » est juridiquement fragile — mais mieux vaut ne pas avoir à en débattre après le sinistre.

Enfin, si le ravalement s'accompagne d'une isolation thermique par l'extérieur ou d'un revêtement d'imperméabilité, vous devenez maître d'ouvrage d'un ouvrage susceptible de relever de la garantie décennale (articles 1792 et suivants du Code civil). Exigez l'attestation d'assurance de chaque entreprise, vérifiez que l'activité déclarée correspond bien au lot confié, et interrogez votre courtier sur l'assurance dommages-ouvrage (article L.242-1 du Code des assurances) : des dispenses existent pour certaines personnes morales et s'apprécient au cas par cas.

Beaucoup de dirigeants traitent au même niveau une prescription du maire, une clause de leurs conditions générales et un conseil de prudence. Les conséquences d'un manquement ne sont pourtant pas du tout les mêmes.

Ce dernier point mérite d'être souligné. Face à l'article 1244 du Code civil, votre meilleure défense n'est pas une clause : c'est un dossier d'entretien daté et documenté, qui déplace le débat du défaut d'entretien vers le vice caché ou l'événement extérieur.

Un dirigeant qui découvre son exposition veut souvent renégocier immédiatement. Deux repères s'imposent, parce qu'ils sont régulièrement confondus avec des dispositifs réservés aux consommateurs.

• Ne s'appliquent pas à un contrat souscrit pour les besoins de l'activité professionnelle : le droit de rétractation de quatorze jours du Code de la consommation, et la résiliation infra-annuelle dite « loi Hamon » (article L.113-15-2 du Code des assurances), qui vise les contrats couvrant les personnes physiques en dehors de leur activité professionnelle.
• S'appliquent : la résiliation à l'échéance annuelle, moyennant un préavis de deux mois (article L.113-12 du Code des assurances) ; la résiliation en cas de survenance d'un événement affectant le risque, notamment le changement de profession ou la cessation définitive d'activité, dans les trois mois suivant l'événement (article L.113-16) ; le remboursement de la portion de prime afférente à la période non courue (article L.113-3). Enfin, lorsque la police le stipule, l'assureur dispose d'une faculté de résiliation après sinistre, dont l'effet est différé d'un mois à compter de la notification (article R.113-10).

Pensez également à la prescription biennale : les actions dérivant du contrat d'assurance se prescrivent par deux ans (article L.114-1 du Code des assurances). Lorsque votre action a pour cause le recours d'un tiers, ce délai ne court qu'à compter du jour où ce tiers a exercé une action en justice contre vous ou a été indemnisé par vous.

Dans la plupart des dossiers, l'ajustement est plus efficace que la résiliation : révision des capitaux assurés, extension de la RC exploitation aux ouvrages en façade et aux enseignes, examen des franchises applicables aux dommages matériels causés aux tiers, déclaration exacte de la période de chantier. Faites-le avant le montage de l'échafaudage, pas après la chute d'une pierre. Vos locaux professionnels doivent être décrits dans le contrat tels qu'ils sont réellement occupés et exploités.