Marchand de listes ou agent immobilier : le geste de trop qui vous fait requalifier
Le marchand de listes vend un fichier, point. Mettre en relation, faire visiter ou négocier le fait basculer en agent immobilier non agréé.
- Le marchand de listes a une activité strictement limitée : vendre un fichier de biens. Il ne peut jamais être intermédiaire dans la conclusion du bail.
- Mettre en relation un candidat avec un bailleur, organiser une visite ou négocier les conditions du contrat fait basculer l'activité dans l'entremise immobilière, réservée à l'agent titulaire d'un mandat.
- La requalification expose à des sanctions pénales pour exercice illégal et invalide la couverture d'assurance souscrite pour une simple activité de marchand de listes.
- Une RC Pro déclarée pour la bonne activité est indispensable : un sinistre survenu lors d'un acte d'agent non couvert peut être refusé par l'assureur.
Deux métiers que tout sépare juridiquement
Aux yeux du public, marchand de listes et agent immobilier font le même métier : ils aident à trouver un logement. Aux yeux de la loi Hoguet, ce sont deux activités radicalement distinctes, encadrées par des règles différentes et exposées à des responsabilités différentes.
Le marchand de listes a une mission unique et bornée : fournir, contre rémunération, un fichier de biens à louer ou à vendre. Sa prestation s'arrête à la remise de la liste. Le candidat est ensuite libre de contacter lui-même les bailleurs et de conclure directement avec eux.
L'agent immobilier, lui, est un intermédiaire dans la transaction : il reçoit un mandat, met en relation les parties, organise les visites, négocie et concourt à la signature du bail ou de la vente. Cette activité d'entremise relève d'un cadre renforcé (mandat écrit, registre, garantie financière dédiée).
La loi Hoguet pose une cloison nette : le marchand de listes ne peut pas être intermédiaire dans la conclusion. Dès qu'il franchit cette ligne, il exerce sans autorisation une activité réglementée — l'entremise immobilière — et bascule dans l'illégalité.
Les trois gestes qui font basculer dans l'entremise
La frontière n'est pas abstraite : elle se franchit par des actes concrets, souvent commis avec les meilleures intentions commerciales. Trois gestes sont particulièrement piégeux.
1. La mise en relation active. Transmettre au bailleur les coordonnées d'un candidat, ou organiser un rendez-vous entre les deux parties, dépasse la simple fourniture de liste. Vous devenez intermédiaire.
2. L'organisation des visites. Accompagner le candidat sur place, détenir les clés, faire visiter un bien : c'est typiquement un acte d'agent immobilier. Le marchand de listes ne visite pas, il liste.
3. La négociation des conditions. Discuter du loyer, du dépôt de garantie, des modalités du bail, ou pire, rédiger ou faire signer le contrat : vous concourez à la conclusion, ce qui vous est formellement interdit.
Le test simple : si un acte vous rapproche de la signature du bail ou vous place entre le candidat et le bailleur, c'est un acte d'agent immobilier — pas de marchand de listes.
La mention obligatoire "marchand de listes" sur tous vos documents commerciaux n'est pas qu'un formalisme : elle rappelle au public, et à vous-même, le périmètre exact de votre prestation.
Sinistre chiffré : la commission qui coûte la carte T
Prenons un cas concret. Un marchand de listes, pour fidéliser sa clientèle, accepte d'appeler directement quelques bailleurs et de caler des visites pour ses meilleurs candidats. Il facture pour cela une commission de mise en relation de 350 € en plus de l'abonnement à la liste.
Un candidat, mécontent du logement obtenu, conteste la prestation et saisit la justice. L'instruction révèle que le professionnel a perçu une commission pour avoir mis en relation et organisé la visite : il a donc exercé une activité d'agent immobilier sans mandat ni habilitation.
| Conséquence | Impact estimé |
|---|---|
| Poursuite pour exercice illégal de l'entremise | Amende et risque pénal |
| Remboursement des commissions perçues | Plusieurs milliers d'euros |
| Refus de garantie de l'assureur | Sinistre hors périmètre déclaré |
| Procédure de retrait de la carte T | Arrêt potentiel de l'activité |
Le point le plus douloureux est le refus de garantie. La RC Pro avait été souscrite pour une activité de marchand de listes. Le sinistre est survenu lors d'un acte d'agent immobilier non déclaré, donc hors du périmètre assuré. Le professionnel se retrouve à supporter seul les conséquences. C'est précisément le scénario qu'une RC Pro correctement calibrée doit éviter.
Pourquoi la déclaration d'activité conditionne votre couverture
Une assurance de responsabilité civile professionnelle couvre l'activité déclarée au contrat, pas une autre. Si vous vous présentez comme marchand de listes mais réalisez en réalité des actes d'agent immobilier, vous créez un décalage entre le risque réel et le risque assuré.
Les conséquences possibles d'un tel décalage :
- Refus de prise en charge d'un sinistre survenu lors d'un acte non couvert.
- Nullité ou réduction d'indemnité en cas de fausse déclaration sur la nature de l'activité.
- Découvert assurantiel sur l'activité d'entremise, qui supposerait une garantie financière et des obligations propres à l'agent.
La bonne pratique consiste à décrire fidèlement votre activité au moment de la souscription, et à signaler toute évolution. Si vous envisagez réellement d'élargir vers l'entremise, ce n'est plus un avenant de marchand de listes qu'il vous faut, mais un statut d'agent immobilier complet, avec carte T "transaction" et garantie financière dédiée.
Rester dans son couloir : la discipline qui protège
Sécuriser son activité de marchand de listes tient en une discipline simple : ne jamais sortir de son couloir. Concrètement :
- Vous vendez une liste de biens correspondant à la demande, et rien d'autre.
- Vous ne détenez aucune clé, n'organisez aucune visite, n'accompagnez personne sur place.
- Vous ne contactez pas les bailleurs au nom du candidat et ne percevez aucune commission de mise en relation.
- Vous laissez le candidat traiter directement avec le bailleur pour tout ce qui touche au bail.
- Vous affichez clairement la mention "marchand de listes" sur l'ensemble de vos supports.
Cette rigueur n'est pas qu'une protection contre la requalification : elle conditionne aussi la validité de votre assurance. Pour aller plus loin sur la protection de votre structure, le matériel et les fichiers, voyez la multirisque professionnelle et notre page métier dédiée aux marchands de listes.
Questions fréquentes
Le marchand de listes vend un fichier de biens et sa prestation s'arrête là. L'agent immobilier est intermédiaire dans la transaction : il met en relation, fait visiter, négocie et concourt à la conclusion du bail. La loi Hoguet interdit au marchand de listes d'être intermédiaire dans la conclusion.
Non. Mettre activement en relation les deux parties relève de l'entremise immobilière, réservée à l'agent titulaire d'un mandat. Le marchand de listes remet la liste, puis le candidat contacte lui-même les bailleurs.
Une poursuite pour exercice illégal de l'activité d'entremise, le remboursement des sommes perçues à ce titre, une procédure de retrait de la carte professionnelle T et, point critique, un possible refus de garantie de l'assureur car le sinistre est survenu hors du périmètre déclaré.
Non, si votre contrat est souscrit pour une activité de marchand de listes. La RC Pro couvre l'activité déclarée. Un acte d'entremise non déclaré est hors périmètre et peut entraîner un refus de prise en charge, voire la nullité du contrat pour fausse déclaration.
Il ne s'agit pas d'un simple avenant : l'entremise immobilière suppose une carte professionnelle T transaction, un mandat écrit, un registre des mandats et une garantie financière dédiée. Déclarez ce changement d'activité à votre assureur pour ajuster la couverture.
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Article rédigé et vérifié par l'équipe Insurio — Tutassûr, courtier en assurance immatriculé à l'ORIAS sous le n° 22001730. Information à caractère général ne se substituant pas aux conditions de votre contrat.