Encaissement avant remise de la liste : pourquoi c'est le piège n°1 du marchand de listes
Encaisser l'abonnement avant de remettre une liste à jour fait basculer le marchand de listes dans l'illégalité. Ce que dit la loi Hoguet.
- L'article 6-1 de la loi Hoguet interdit formellement de percevoir une somme d'argent avant d'avoir fourni effectivement une liste ou un fichier au candidat.
- Encaisser un "abonnement" mensuel renouvelé automatiquement alors que la liste n'est plus alimentée constitue une infraction pénale passible de 6 mois d'emprisonnement et 7 500 € d'amende.
- La DGCCRF cible en priorité les marchands qui prélèvent avant prestation ou qui ne remboursent pas un candidat n'ayant obtenu aucun logement de la liste.
- La RC Pro couvre les actions en remboursement et la défense, mais pas l'amende pénale : la conformité au paiement-après-prestation reste votre meilleure protection.
Le principe oublié : on ne paie pas une liste qu'on n'a pas reçue
La plupart des litiges qui visent un marchand de listes ne portent pas sur le contenu des annonces, mais sur le moment du paiement. C'est une singularité de ce métier que beaucoup de professionnels découvrent trop tard : contrairement à l'agent immobilier classique, le marchand de listes ne peut jamais encaisser la moindre somme tant qu'il n'a pas remis une liste effective au candidat.
Cette règle découle directement de l'article 6-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet. Le texte est sans ambiguïté : la convention conclue avec le candidat ne peut prévoir le versement d'une rémunération qu'après la fourniture effective d'une liste ou d'un fichier comportant des biens correspondant à sa demande. Autrement dit, le geste commercial naturel — faire payer l'inscription puis envoyer la liste plus tard — est interdit dans ce sens.
Le législateur a voulu protéger un public souvent fragilisé : étudiants, ménages en recherche urgente de logement, personnes en mobilité. L'histoire de la profession est marquée par des officines qui encaissaient des dizaines d'abonnements pour des fichiers vides ou recyclés. La loi a donc inversé la charge : l'argent ne circule qu'une fois la prestation matérialisée.
Ce que recouvre exactement "la fourniture effective"
Le mot clé est effective. Il ne suffit pas de donner un accès théorique à une plateforme : la liste remise doit comporter des biens réels, disponibles et correspondant à la demande exprimée par le candidat (budget, secteur, surface, nombre de pièces).
Plusieurs situations font basculer dans l'irrégularité :
- Faire payer un droit d'inscription ou des frais de dossier avant toute remise de liste.
- Mettre en place un abonnement à reconduction automatique qui continue de prélever alors que la liste n'est plus actualisée ou que le candidat n'a plus accès à des biens pertinents.
- Encaisser pour une liste générique qui ne tient pas compte des critères du candidat.
- Conditionner le remboursement à des clauses abusives rendant le remboursement quasi impossible.
La jurisprudence considère qu'un fichier obsolète, dont les biens sont déjà loués, équivaut à une absence de fourniture effective. Le candidat est alors fondé à demander le remboursement intégral, et le marchand s'expose en plus à une qualification pénale.
Les sanctions : du remboursement civil à la condamnation pénale
Le manquement à l'article 6-1 n'est pas une simple irrégularité administrative. Il est pénalement sanctionné. L'article 16 de la loi Hoguet prévoit, pour avoir reçu une somme d'argent en violation de cette interdiction, jusqu'à 6 mois d'emprisonnement et 7 500 € d'amende.
À cela s'ajoutent les conséquences civiles et administratives :
| Niveau | Conséquence | Qui agit |
|---|---|---|
| Civil | Remboursement intégral des sommes perçues + dommages-intérêts | Le candidat (tribunal judiciaire) |
| Administratif | Amende administrative, injonction de cessation | DGCCRF |
| Disciplinaire | Non-renouvellement ou retrait de la carte professionnelle T | CCI / préfecture |
| Pénal | Emprisonnement et amende | Procureur |
La DGCCRF a fait de l'encaissement préalable l'un de ses axes de contrôle prioritaires sur ce secteur, souvent à la suite de signalements groupés de candidats lésés. Un seul candidat mécontent peut déclencher une enquête qui remontera l'ensemble de vos pratiques de facturation.
Sinistre type : l'abonnement qui prélève dans le vide
Voici un scénario fréquent. Un marchand de listes propose une formule à 49 € par mois donnant accès à un fichier de logements. Un candidat s'inscrit, paie trois mois, puis constate que la plupart des biens proposés sont déjà loués ou hors de son budget. Il demande l'arrêt des prélèvements et un remboursement.
Le marchand refuse en invoquant ses conditions générales. Le candidat saisit la DGCCRF et porte plainte. L'enquête révèle que 40 candidats ont été prélevés dans des conditions identiques, pour un fichier mis à jour de façon trop irrégulière.
Coût du dossier pour le professionnel : remboursement de 5 880 € aux candidats, 4 000 € de frais d'avocat pour la défense pénale et administrative, et une procédure de non-renouvellement de la carte T engagée par la préfecture.
Dans ce cas, une protection juridique professionnelle et une assurance RC Pro adaptée prennent en charge les frais de défense et les actions en remboursement civiles. En revanche, l'amende pénale reste personnelle et n'est jamais assurable. La leçon est claire : aucune assurance ne remplace la conformité à la règle du paiement-après-prestation.
Construire une facturation conforme et un argumentaire de remboursement
La parade est organisationnelle avant d'être assurantielle. Quelques principes concrets :
- Remettre d'abord, facturer ensuite. Structurez votre offre pour que la liste personnalisée soit délivrée avant tout encaissement, et conservez la preuve datée de cette remise.
- Bannir la reconduction tacite aveugle. Si vous proposez un accès dans la durée, chaque période doit correspondre à une liste réellement actualisée et pertinente.
- Prévoir une clause de remboursement claire. Indiquez par écrit dans quelles conditions le candidat est remboursé s'il n'obtient pas de logement, sans rendre la démarche illusoire.
- Tracer chaque remise. Horodatage, critères du candidat, contenu de la liste : ce dossier est votre meilleure pièce de défense en cas de contrôle.
Au-delà de la responsabilité professionnelle, pensez à protéger l'outil qui héberge ces fichiers et ces preuves. Un local et son matériel relèvent d'une multirisque professionnelle, tandis que la base de données candidats — souvent volumineuse et sensible — appelle une réflexion sur la cyber-assurance. Pour un panorama complet des risques de ce métier, consultez notre page dédiée aux marchands de listes.
Questions fréquentes
Non. L'article 6-1 de la loi Hoguet interdit de percevoir toute somme avant la fourniture effective d'une liste correspondant à la demande du candidat. Des frais d'inscription préalables sont une infraction pénale, peu importe leur appellation (frais de dossier, droit d'entrée, abonnement).
Il l'est uniquement si chaque période facturée correspond à une liste réellement actualisée et pertinente pour le candidat. Continuer de prélever alors que le fichier n'est plus alimenté équivaut à percevoir une somme sans fourniture effective, ce qui est sanctionné.
Jusqu'à 6 mois d'emprisonnement et 7 500 € d'amende au titre de la loi Hoguet, en plus du remboursement civil des candidats, d'une amende administrative DGCCRF et d'une procédure de retrait de la carte professionnelle T.
Non. Aucune amende pénale n'est assurable en droit français. La RC Pro et la protection juridique prennent en charge les actions civiles en remboursement et les frais de défense, mais la sanction pénale reste personnelle au dirigeant.
Conservez une trace horodatée de chaque remise : email d'envoi, accusé de réception, journal d'accès à la plateforme mentionnant les critères du candidat et le contenu de la liste. Ce dossier est la pièce maîtresse de votre défense en cas de contrôle DGCCRF.
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Article rédigé et vérifié par l'équipe Insurio — Tutassûr, courtier en assurance immatriculé à l'ORIAS sous le n° 22001730. Information à caractère général ne se substituant pas aux conditions de votre contrat.