Conciergerie Airbnb : êtes-vous légalement un agent immobilier sans le savoir ?
Encaisser les loyers, signer les baux avec les voyageurs, gérer les comptes propriétaires : à partir d'un certain seuil d'intervention, vous basculez sous la loi Hoguet — avec carte professionnelle, garantie financière et obligations strictes. Décryptage.
- La loi Hoguet (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970) s'applique dès que vous percevez des loyers pour le compte du propriétaire et signez le contrat de location avec le voyageur en son nom.
- Une conciergerie sous Hoguet doit détenir une carte T (transactions) ou G (gestion immobilière), souscrire une garantie financière, et tenir des comptes séparés.
- Le numéro d'enregistrement de la mairie est obligatoire dans plus de 70 communes françaises et doit figurer sur chaque annonce — c'est vous, en tant que gestionnaire, qui êtes responsable de sa présence.
- Le non-respect de la loi Hoguet expose à 6 mois d'emprisonnement et 7 500 € d'amende (art. 14 de la loi de 1970), sans compter l'exclusion du fichier des plateformes.
Le test des 4 critères : suis-je sous loi Hoguet ?
La frontière entre la conciergerie de services (hors Hoguet) et la gestion locative (sous Hoguet) est juridiquement floue, et c'est cette ambiguïté qui crée la majorité des problèmes. Quatre critères, posés par la jurisprudence et confirmés par la DGCCRF, permettent de trancher :
- Encaissement des loyers : si vous recevez les paiements des voyageurs sur votre compte avant de les reverser au propriétaire (net de votre commission), vous tombez sous Hoguet. Si la plateforme paye directement le propriétaire, ce n'est pas le cas.
- Signature du contrat de location : si vous signez le contrat avec le voyageur au nom du propriétaire (mandat exprès), Hoguet s'applique. Si le contrat est signé directement entre voyageur et propriétaire via la plateforme, vous restez prestataire de service.
- Recherche active de locataires : démarchage commercial, gestion d'annonces multi-plateformes, publicité ciblée. Hoguet s'applique dès que vous êtes en position d'intermédiaire actif.
- Gestion du dépôt de garantie : si vous détenez les fonds de caution sur un compte (même séquestre), c'est un acte de gestion immobilière au sens de Hoguet.
Réunir deux ou plus de ces critères suffit, selon une note de la DGCCRF de 2018, à requalifier votre activité en gestion immobilière. Or 80 % des conciergeries Airbnb opèrent au moins sur les critères 1, 2 et 4 sans en avoir conscience.
Carte T, carte G, garantie financière : ce que cela implique vraiment
Si vous êtes effectivement sous Hoguet, vous devez détenir une carte professionnelle délivrée par la CCI :
- Carte T (transactions) : pour la mise en relation et la conclusion de baux. Coût : 120 € à la délivrance, renouvellement triennal.
- Carte G (gestion immobilière) : pour la gestion locative au sens large, dont la perception de loyers. C'est généralement celle qui s'applique aux conciergeries courte durée.
Pour obtenir la carte G, vous devez justifier :
- D'une aptitude professionnelle : BTS Professions immobilières, licence pro Gestion locative, ou 3 ans d'expérience salariée dans une agence titulaire d'une carte G.
- D'une garantie financière souscrite auprès d'un organisme agréé (CEGI, GALIAN, QBE). Plancher : 110 000 € pour la gestion. Coût annuel : 0,5 à 1 % du montant garanti.
- D'une RC Pro spécifique avec mentions des activités Hoguet, plafond minimum 76 224 € pour les dommages corporels, 8 millions d'euros pour les dommages matériels.
- D'une absence de condamnation incompatible avec l'exercice (extrait B3 du casier judiciaire).
L'erreur fréquente : croire qu'une RC Pro standard suffit. Elle ne suffit pas. Les contrats RC Pro classiques de conciergerie excluent expressément les activités relevant de la loi Hoguet, considérées comme une aggravation non déclarée du risque.
Le numéro d'enregistrement mairie : votre responsabilité, pas celle du propriétaire
Depuis le décret du 28 avril 2017 et la loi ELAN, plus de 70 communes en France ont mis en place un système de numéro d'enregistrement pour les locations de courte durée. La liste s'allonge tous les mois et inclut Paris, Bordeaux, Nice, Lyon, Marseille, Toulouse, Nantes, Strasbourg, Lille, Annecy, Saint-Malo, Biarritz, Cannes, Antibes, etc.
Ce numéro doit obligatoirement figurer sur chaque annonce publiée. Et voici le point crucial pour les conciergeries : en tant que gestionnaire d'annonce, vous êtes co-responsable de son affichage. La sanction n'est pas symbolique : 15 000 € d'amende par annonce non conforme, prononcée par le tribunal judiciaire à la demande de la commune.
Cas réel : une conciergerie parisienne gérant 47 annonces a été condamnée en 2023 à 187 000 € d'amende, soit 4 000 € par annonce non enregistrée. L'argument c'est au propriétaire de fournir le numéro
n'a pas été retenu : le juge a estimé que c'est vous qui contrôlez la publication.
Autres obligations parisiennes spécifiques :
- Plafond de 90 jours par an pour la résidence principale (anciennement 120 jours, abaissé en 2024).
- Changement d'usage obligatoire pour les résidences secondaires, avec compensation : la commune peut exiger qu'un local commercial soit transformé en logement en contrepartie.
- Télédéclaration mensuelle du nombre de nuitées via la plateforme mairie.
Mandat de gestion : le contrat que 90 % des conciergeries n'ont pas
Le pivot juridique de toute conciergerie est le contrat la liant au propriétaire. Trois formes possibles, aux conséquences très différentes :
| Forme contractuelle | Loi Hoguet | Responsabilité | Comptes séparés |
|---|---|---|---|
| Contrat de prestation de services | Non applicable | Limitée aux services | Non requis |
| Mandat civil simple (art. 1984 C. civ.) | Souvent applicable | Étendue, devoir de rendre compte | Recommandé |
| Mandat de gestion Hoguet | Pleinement applicable | Maximale, carte G requise | Obligatoire |
La rédaction du contrat conditionne directement votre régime juridique. Un contrat qui mentionne encaissement des loyers pour le compte du propriétaire
, reddition de comptes mensuelle
, signature des contrats de location au nom du mandant
bascule automatiquement en mandat Hoguet, quelle que soit l'intention initiale.
Conseil pratique : faites relire vos contrats types par un avocat spécialisé immobilier au moins une fois tous les deux ans, et après chaque évolution législative majeure. Le coût (300 à 800 €) est négligeable au regard du risque de requalification.
Plan de mise en conformité en 60 jours
Si vous suspectez que votre activité bascule sous Hoguet, voici la marche à suivre échelonnée sur deux mois :
Semaine 1 — Diagnostic
- Cartographier vos contrats propriétaires actuels et appliquer le test des 4 critères à chacun.
- Lister les communes où vous opérez et vérifier l'obligation de numéro d'enregistrement.
- Auditer vos annonces : numéro affiché, plafond 90 jours respecté, changement d'usage en règle.
Semaines 2 à 4 — Sécurisation immédiate
- Régulariser tous les numéros d'enregistrement manquants (demande mairie sous 24h en général).
- Vérifier votre RC Pro et déclarer à l'assureur toute activité Hoguet non déclarée. C'est la condition pour ne pas être en nullité de contrat.
- Suspendre les pratiques les plus risquées (encaissement sans mandat formel, par exemple).
Semaines 5 à 8 — Restructuration
- Décider de votre positionnement : rester pure conciergerie de services (et donc renoncer à l'encaissement), ou basculer en gestion immobilière sous Hoguet.
- Si Hoguet : déposer dossier carte G en CCI, souscrire garantie financière, mettre en place compte séparé.
- Réviser tous les contrats propriétaires en cohérence avec le statut choisi.
Pour les enjeux de cyber-conformité associés à la gestion de données propriétaires et voyageurs (RGPD, fichier locataires, paiements), pensez à coupler votre couverture avec une cyber-assurance dédiée. Et pour le local commercial (siège, bureau de gestion), une multirisque professionnelle reste indispensable.
Questions fréquentes
Non, à condition stricte qu'elle ne signe aucun bail au nom du propriétaire, qu'elle n'encaisse aucun loyer, et qu'elle se limite à des services matériels (ménage, accueil, maintenance, gestion du linge). Si vous restez dans ce périmètre, vous êtes prestataire de services et une RC Pro classique suffit.
Vous pouvez exercer comme agent commercial sous la carte d'un titulaire (statut de salarié ou de mandataire). Mais vous ne pouvez pas encaisser les fonds sur votre propre compte ni signer de baux en votre nom. Le titulaire de la carte assume la responsabilité et perçoit les fonds.
Compter environ 4 000 à 7 000 € la première année : 120 € pour la carte G, 1 200 à 2 000 € de garantie financière, 1 800 à 3 500 € de RC Pro Hoguet, et 800 à 1 500 € d'accompagnement juridique pour les contrats types. Ensuite environ 2 500 à 4 000 € en année courante.
Le propriétaire reste personnellement responsable de la conformité de son annonce (numéro d'enregistrement, plafond 90 jours, déclaration en mairie). Mais il peut se retourner contre vous en recours subrogatoire si une condamnation résulte d'un manquement de votre fait. D'où l'importance d'une RC Pro à jour pour vous protéger.
Pas systématiquement, mais cela évolue rapidement. Depuis 2024, Airbnb France impose une déclaration de statut professionnel et peut suspendre les comptes de conciergeries non déclarées. Booking et Abritel suivent. Une régularisation préventive vaut mieux qu'une suspension brutale.
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Article rédigé et vérifié par l'équipe Insurio — Tutassûr, courtier en assurance immatriculé à l'ORIAS sous le n° 22001730. Information à caractère général ne se substituant pas aux conditions de votre contrat.