Incendie dans un local loué : murs, agencements, stock — qui assure quoi ?

Depuis la loi Pinel et son décret d'application du 3 novembre 2014, l'article L. 145-40-2 du Code de commerce oblige tout bail commercial à comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances, avec leur répartition entre bailleur et locataire. « Limitatif » est le mot qui compte : ce qui n'est pas listé n'est, en principe, pas récupérable auprès du locataire.

Les articles R. 145-35 et suivants du Code de commerce, créés par ce décret, verrouillent en outre une liste de dépenses que le bailleur ne peut pas imputer au locataire, notamment :

• les grosses réparations de l'article 606 du Code civil et les honoraires liés à leur réalisation ;
• les dépenses de mise en conformité de l'immeuble relevant de ces grosses réparations ;
• les impôts dont le bailleur est le redevable légal, à l'exception de la taxe foncière et des taxes additionnelles ;
• les honoraires de gestion des loyers ;
• dans un ensemble immobilier, les charges des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.

S'y ajoute un calendrier d'information : un état récapitulatif annuel des charges, adressé au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi (en copropriété, dans les six mois suivant la reddition des charges de l'exercice), ainsi qu'une information triennale sur les travaux réalisés et envisagés, avec leur coût. Ces règles visent les baux conclus ou renouvelés depuis l'entrée en vigueur du décret, en novembre 2014 : un bail plus ancien reste régi par ses propres clauses jusqu'à son renouvellement.

Le bailleur doit délivrer un local en bon état de réparations de toute espèce et l'entretenir en état de servir à l'usage prévu (art. 1719 et 1720 du Code civil). Il reste donc tenu des grosses réparations : gros murs et voûtes, rétablissement des poutres et des couvertures entières, murs de soutènement et de clôture — c'est la définition de l'article 606 du Code civil. Toutes les autres réparations sont d'entretien et peuvent être mises à la charge du locataire par le bail.

Point souvent mal compris : une obligation d'entretien n'est pas une obligation d'assurance. Rien n'impose légalement à un bailleur commercial de souscrire une garantie dommages sur son immeuble, sauf lorsque le local est en copropriété : l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose alors une assurance de responsabilité civile au copropriétaire, occupant ou non, et au syndicat. Un immeuble non couvert par son propriétaire reste donc une hypothèse réelle, et c'est au locataire de la vérifier avant de signer.

Deux réflexes juridiques utiles le jour du sinistre : l'état des lieux d'entrée et de sortie est obligatoire (art. L. 145-40-1 C. com.) et, à défaut, le bailleur ne peut pas invoquer la présomption de bon état de l'article 1731 du Code civil ; par ailleurs le propriétaire répond du dommage causé par la ruine du bâtiment due au défaut d'entretien ou à un vice de construction (art. 1244 C. civ.).

C'est là que se concentrent les litiges. Cloisons, faux plafonds, vitrine, comptoir, chambre froide, aspiration, climatisation, réseau électrique renforcé : ces travaux sont financés par le locataire mais deviennent le plus souvent la propriété du bailleur en fin de bail, par l'effet d'une clause d'accession que contiennent la quasi-totalité des baux commerciaux.

Conséquence assurantielle : pendant toute la durée du bail, le locataire a un intérêt d'assurance sur des biens dont il n'est pas nécessairement propriétaire à terme. Les contrats de multirisque professionnelle prévoient pour cela un poste distinct, généralement intitulé « aménagements, agencements et embellissements », dont le capital est déclaré par l'assuré. Un capital laissé à sa valeur d'origine pendant six ou huit ans, ou jamais réévalué après un chantier, est la première cause de sous-indemnisation observée sur ce poste.

Avant tout chantier dans un local loué, tranchez trois questions : qui devient propriétaire de l'ouvrage, qui doit l'assurer selon le bail, et quel capital « aménagements » figure aujourd'hui sur vos conditions particulières.

Le mobilier, le matériel professionnel, l'outillage, les marchandises et les stocks appartiennent à l'exploitant : aucune clause de bail ne les transfère au bailleur. Leur assurance relève exclusivement du locataire, avec deux points de vigilance chiffrés — la valeur du stock au moment du sinistre, qui varie parfois du simple au triple selon la saison, et les marchandises confiées appartenant à des tiers, qui exigent en général une extension spécifique.

S'ajoute le sort de l'exploitation. En cas de destruction totale du local par cas fortuit, l'article 1722 du Code civil résilie le bail de plein droit, sans indemnité de part ni d'autre ; en cas de destruction partielle, le locataire peut demander une diminution du loyer ou la résiliation. Le Code civil règle donc le loyer, pas votre chiffre d'affaires : c'est la garantie perte d'exploitation qui prend le relais, sur la base d'une période d'indemnisation choisie au contrat (souvent 12, 18 ou 24 mois). Vérifiez ce paramètre : sur un local reconstruit, un arrêt de sept à dix mois n'a rien d'exceptionnel.

Un contrat de multirisque de locaux professionnels articule en général quatre blocs : les dommages aux biens (incendie, dégât d'eau, tempête, bris de glace, dommages électriques, vol), la responsabilité civile d'exploitation, la responsabilité locative née de la présomption de l'article 1733, et les pertes financières. La composition exacte dépend de vos conditions particulières : aucune de ces garanties n'est automatique.

La contrepartie, elle, est précise et opposable :

• Déclarer exactement le risque — activité, surface, capitaux, nature du stockage, travaux réalisés. Une inexactitude de bonne foi entraîne une réduction proportionnelle de l'indemnité ou de la prime (art. L. 113-9 C. ass.) ; une fausse déclaration intentionnelle peut entraîner la nullité du contrat (art. L. 113-8).
• Déclarer les capitaux à leur valeur réelle : en cas d'insuffisance, la règle proportionnelle de capitaux de l'article L. 121-5 du Code des assurances réduit l'indemnité dans le rapport du capital déclaré à la valeur réelle, sauf convention contraire.
• Déclarer le sinistre dans le délai contractuel, qui ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés — deux jours ouvrés en cas de vol (art. L. 113-2 C. ass.).
• Respecter les mesures de prévention figurant au contrat : classe de serrures, alarme, extincteurs vérifiés, entretien des installations, consignes de fermeture. Ce sont des exigences contractuelles de l'assureur, non des obligations légales — mais leur non-respect vous est opposable.

Enfin, beaucoup de baux commerciaux contiennent une renonciation réciproque à recours entre bailleur et locataire. Pour être pleinement efficace, elle doit être portée à la connaissance des assureurs des deux parties et acceptée par eux : à défaut, l'assureur qui indemnise conserve son recours subrogatoire (art. L. 121-12 C. ass.). Faites relire cette clause avant signature, c'est une bonne pratique peu coûteuse.

Un menuisier loue un atelier de 220 m² en pied d'immeuble, loyer 4 200 € HT par mois. Il a financé 95 000 € d'agencements : cloisonnement, aspiration, électricité renforcée, vitrine et bureau. Son contrat, souscrit six ans plus tôt et jamais actualisé, mentionne un capital « aménagements » de 40 000 € et une franchise contractuelle de 1 500 €. Un incendie détruit une partie de l'atelier : 60 000 € de dommages sur les agencements, 28 000 € sur le matériel et le stock, sept mois d'arrêt.

Deux enseignements. Côté locataire, un capital agencements maintenu à 95 000 € aurait ramené le reste à charge à la seule franchise de 1 500 €, soit près de 35 000 € d'écart pour une ligne de conditions particulières. Côté bailleur, les 29 400 € de loyers ne sont indemnisés que s'il a souscrit une garantie perte de loyers, alors que le bail est susceptible d'être réduit ou résilié sur le fondement de l'article 1722 du Code civil. Sur un local commercial, la révision des capitaux après chaque chantier prend quelques minutes et se documente avec les factures de travaux.