Assurance propriétaire non occupant d'un local en copropriété

Oui pour la responsabilité civile. La loi sur la copropriété, complétée par la loi ALUR de 2014, impose à chaque copropriétaire de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre, qu'il occupe son lot ou qu'il le loue. Attention à la portée exacte : ce qui est obligatoire, c'est la garantie de responsabilité, pas l'ensemble d'un contrat PNO. Les garanties portant sur votre bien (incendie, dégât des eaux subi, vacance locative) restent facultatives, sauf exigence du règlement de copropriété ou de votre banque.

Oui. L'assurance du locataire couvre sa responsabilité d'occupant et son activité, pas la vôtre de propriétaire. Dès que la cause du sinistre tient au bâti — canalisation encastrée, vétusté, défaut d'entretien, travaux que vous avez commandés — c'est vous qui êtes recherché, et son contrat ne joue pas. S'y ajoute le risque pratique : locataire non assuré, contrat résilié pour non-paiement, ou garantie insuffisante face au montant réclamé. Votre obligation d'assurance est personnelle et ne se délègue pas au locataire.

Elle assure d'abord les parties communes pour le compte du syndicat des copropriétaires. Certains contrats collectifs ajoutent une extension de responsabilité civile au bénéfice des copropriétaires, mais elle est plafonnée, variable d'un immeuble à l'autre et jamais systématique. Elle ne couvre pas les dommages nés de vos parties privatives, et l'assureur du syndicat peut exercer un recours contre vous quand l'origine du sinistre est chez vous. Demandez au syndic l'attestation du contrat collectif et lisez l'étendue réelle de cette extension avant de compter dessus.

La recherche de fuite désigne l'origine, puis la convention IRSI, conclue entre assureurs, organise le règlement des sinistres de faible ampleur, jusqu'à environ 5 000 € HT de dommages par local. Au-delà, on revient au droit commun : le voisin ou son assureur exerce un recours contre le responsable. Si la cause est un défaut d'entretien du bâti, la charge revient au propriétaire ; si c'est une négligence d'exploitation, au locataire. Le tiers lésé peut agir directement contre l'assureur du responsable (article L.124-3 du Code des assurances).

La SCI, puisque c'est elle qui est propriétaire du lot et qui répond des dommages qu'il cause. Le contrat doit donc être souscrit au nom de la personne morale, avec la garantie des dirigeants dans l'exercice de leur mandat de gestion ; un contrat au nom du gérant à titre personnel risque de ne pas jouer. Conséquence importante : le contrat est professionnel. Ni délai de rétractation de 14 jours, ni résiliation loi Hamon à tout moment après un an ; on résilie à l'échéance annuelle avec deux mois de préavis (article L.113-12).

En cas de vente, l'assurance se poursuit de plein droit avec l'acquéreur (article L.121-10 du Code des assurances) ; prévenez l'assureur, et sachez que l'acquéreur comme l'assureur peuvent ensuite résilier. En cours de bail, tout changement notable doit être déclaré : nouvelle activité du preneur (bureau devenu restaurant), travaux lourds, période de vacance prolongée, car ces éléments modifient le risque garanti. Un changement de situation professionnelle affectant le risque peut également ouvrir une résiliation en cours de contrat (article L.113-16). Hors ces cas, la résiliation se fait à l'échéance.