Fissures en escalier après la canicule : votre local est-il indemnisable ?
Reconnaissance CatNat, délai de 30 jours, franchise de 10 % : ce que l'assurance d'un local professionnel prend en charge sur des fissures RGA.
- La garantie catastrophes naturelles est une extension obligatoire de tout contrat couvrant les dommages aux biens situés en France (article L.125-1 du Code des assurances) : votre multirisque la comporte forcément, mais elle ne se déclenche qu'après publication d'un arrêté interministériel au Journal officiel, commune par commune.
- Deux délais à ne pas rater : la commune dispose de 24 mois après le début de l'épisode de sécheresse pour déposer sa demande de reconnaissance ; l'assuré déclare son sinistre dans les 30 jours suivant la publication de l'arrêté (article L.125-2 du Code des assurances).
- Franchise légale pour les biens à usage professionnel : 10 % des dommages matériels directs, avec un minimum porté à 3 050 € pour les désordres de sécheresse (article A.125-1 et son annexe). Elle reste à votre charge et n'est en principe pas rachetable ; sur une reprise de fondations à 92 000 €, elle représente 9 200 €.
- Depuis l'ordonnance du 8 février 2023 (épisodes reconnus à compter de 2024), l'indemnisation RGA ne vise que les désordres affectant la solidité du bâtiment ou entravant son usage normal, doit financer des travaux mettant fin aux désordres, et écarte en principe les bâtiments achevés depuis moins de 10 ans, qui relèvent des garanties de construction.
Fissures en escalier, rideau qui frotte : reconnaître un désordre lié aux argiles
Le retrait-gonflement des argiles (RGA) n'est pas un effondrement brutal, c'est un mouvement lent et cyclique : en période de sécheresse, les sols argileux perdent leur eau et se tassent ; à la réhydratation, ils gonflent. Lorsque ce mouvement est différentiel, c'est-à-dire plus marqué sous une partie du bâtiment que sous l'autre, la structure travaille et finit par fissurer.
Les indices qui orientent vers le RGA plutôt que vers un simple retrait de mortier :
- Fissures obliques dites « en escalier », partant des angles des ouvertures (porte d'entrée, vitrine, fenêtres), souvent traversantes.
- Évolution saisonnière : le désordre s'ouvre en fin d'été et se referme partiellement en hiver.
- Décollements entre dallage et cloisons, seuils désaffleurés, huisseries et rideaux métalliques qui frottent.
- Bâtiment de plain-pied à fondations superficielles : la typologie la plus vulnérable, et de loin la plus fréquente pour les commerces, ateliers et cabinets.
Deux réflexes avant toute démarche : photographier et dater les désordres, puis poser des témoins (repères plâtre ou jauges graduées) pour documenter leur évolution. Ces pièces pèsent lourd lors de l'expertise, bien plus qu'un récit rétrospectif.
Reconnaissance CatNat : ce que la commune doit faire, ce que l'État vérifie
Sans arrêté, pas de garantie catastrophes naturelles. Et la procédure ne se déclenche pas à la demande de l'entreprise sinistrée : c'est la commune qui dépose une demande de reconnaissance auprès de la préfecture. Depuis la réforme de 2021, elle dispose pour cela de 24 mois à compter du début de l'événement. Si votre mairie n'a rien déposé, votre premier interlocuteur est donc le service technique municipal, pas votre assureur.
L'instruction repose sur deux critères cumulatifs :
- Un critère météorologique : l'indice d'humidité des sols calculé par Météo-France doit traduire une sécheresse d'intensité anormale, appréciée par une période de retour d'au moins 25 ans sur la maille couvrant la commune.
- Un critère géotechnique : la présence de formations argileuses sensibles sur le territoire communal, appréciée à partir de la cartographie d'exposition établie par le BRGM.
La décision prend la forme d'un arrêté interministériel publié au Journal officiel, commune par commune et épisode par épisode. La réforme a encadré le délai de décision de l'État, imposé la motivation des refus et créé une commission nationale consultative ainsi qu'un référent départemental à la préfecture.
Un refus n'est pas une impasse : vérifiez dans la base publique des arrêtés si un épisode antérieur déjà reconnu peut couvrir vos désordres, et sachez qu'une nouvelle demande reste possible pour un épisode ultérieur.
Vos délais dès la publication de l'arrêté : 30 jours, puis le compte à rebours de l'assureur
La publication de l'arrêté ouvre une séquence de délais dont la plupart sont légaux, donc opposables à l'assureur comme à vous.
| Étape | Délai | Fondement |
|---|---|---|
| Demande de reconnaissance par la commune | 24 mois après le début de l'épisode | Code des assurances (réforme de 2021) |
| Déclaration de sinistre par l'assuré | 30 jours après la publication de l'arrêté | art. L.125-2 |
| Information de l'assuré sur les modalités de mise en jeu des garanties | 1 mois | art. L.125-2 |
| Versement d'une provision sur indemnité | 2 mois après remise de l'état estimatif (ou publication de l'arrêté si postérieure) | art. L.125-2 |
| Règlement définitif de l'indemnité | 12 mois | art. L.125-2 |
| Prescription de l'action contre l'assureur | 2 ans | art. L.114-1 |
Deux pièges classiques. Attendre l'issue d'une discussion avec le bailleur pour déclarer : le délai de 30 jours court quand même. Et engager la reprise avant le passage de l'expert : les contrats exigent presque tous de conserver les désordres en l'état. Seules les mesures conservatoires urgentes (étaiement, mise en sécurité, protection provisoire) sont attendues, factures et photos à l'appui.
Ce que l'assurance du local couvre — et ce qu'elle exige de vous
La garantie catastrophes naturelles est une extension obligatoire de tout contrat garantissant les dommages aux biens situés en France (article L.125-1 du Code des assurances). Votre multirisque professionnelle la comporte donc nécessairement. Elle est financée par une surprime légale dont le taux, fixé par arrêté, est passé de 12 % à 20 % de la prime dommages au 1er janvier 2025.
Sur le périmètre, trois points structurent tout le dossier :
- Seuls les dommages matériels directs aux biens assurés sont visés (structure, dallage, aménagements, matériel), dans les limites du contrat : plafonds, indemnisation en valeur à neuf ou vétusté déduite, exclusions de biens.
- Les pertes d'exploitation ne suivent que si vous les avez souscrites. La garantie CatNat étend les effets d'une garantie pertes d'exploitation existante ; elle ne la crée pas.
- La franchise est légale, donc ni négociable ni, en principe, rachetable. Si vos conditions particulières prévoient une franchise plus élevée pour la garantie correspondante, c'est celle-ci qui s'applique : à vérifier avant le sinistre.
L'ordonnance du 8 février 2023, applicable aux épisodes de sécheresse reconnus à compter de 2024, a resserré le cadre propre au RGA : l'indemnisation vise les désordres qui affectent la solidité du bâtiment ou entravent son usage normal — les micro-fissures purement esthétiques restent hors champ ; l'indemnité doit financer des travaux mettant fin aux désordres, et non un rebouchage cosmétique ; l'assuré doit l'affecter effectivement à ces travaux.
Côté obligations de l'assuré, ne négligez pas ce qui relève du contrat : déclaration exacte du risque (surface, activité, valeurs), entretien normal du bâti et des réseaux enterrés, signalement des aggravations. Une fuite de canalisation laissée sans traitement peut conduire l'expert à écarter tout ou partie des désordres du champ de la garantie.
L'expertise géotechnique : la pièce qui fait basculer le dossier
La reconnaissance CatNat ouvre la porte ; l'expertise décide du montant. L'enjeu technique est double : démontrer que la sécheresse est la cause déterminante des désordres, et définir la réparation utile.
Les missions d'ingénierie géotechnique sont normalisées par la norme NF P 94-500, qui les classe de G1 à G5. Sur un sinistre déjà survenu, la mission pertinente est la G5, diagnostic géotechnique : sondages, identification des argiles, mesures de teneur en eau, analyse des fondations et des facteurs aggravants. C'est elle qui tranche entre reprise en sous-œuvre par micropieux, désolidarisation du dallage ou traitement des seules causes hydriques.
Facteurs aggravants fréquemment retenus, et susceptibles de réduire la part indemnisable : végétation à fort pouvoir évaporatoire trop proche (peupliers, saules), fuite sur réseau enterré, pompage ou terrassement voisin, absence de collecte des eaux pluviales, ancrage insuffisant des fondations.
Quand l'assureur mandate l'expert, l'étude est à sa charge. Une contre-expertise que vous commandez vous-même reste à votre charge, sauf si votre contrat prévoit des honoraires d'expert d'assuré. À noter enfin : l'obligation d'étude géotechnique préalable issue de la loi ELAN du 23 novembre 2018 vise les terrains constructibles en zone d'exposition moyenne à forte et les immeubles ne comportant pas plus de deux logements à usage d'habitation ou mixte. Un local purement professionnel n'y est pas soumis, mais l'étude reste une précaution décisive avant un achat ou une extension.
Cas pratique chiffré : cabinet de 180 m² en zone d'aléa fort
Un cabinet dentaire exploite un local de plain-pied de 180 m², construit en 1996, à fondations superficielles. Après l'été 2023 : fissures traversantes de 6 mm en escalier sur la façade sud, dallage désolidarisé, porte d'entrée qui frotte. La commune est reconnue par arrêté publié en 2024, la déclaration est faite dans les 30 jours. La mission G5 (3 800 € HT, mandatée par l'assureur) conclut à un RGA déterminant et prescrit une reprise en sous-œuvre par micropieux sur 14 mètres linéaires.
| Poste | Montant |
|---|---|
| Dommages matériels directs retenus par l'expert | 92 000 € |
| Franchise légale CatNat : 10 % (minimum sécheresse 3 050 €) | − 9 200 € |
| Indemnité dommages (provision puis solde) | 82 800 € |
| Pertes d'exploitation : 6 jours ouvrés de fermeture × 1 350 € de marge brute | 8 100 € |
| Franchise pertes d'exploitation : 3 jours ouvrés (minimum 1 140 €) | − 4 050 € |
| Indemnité pertes d'exploitation (garantie souscrite) | 4 050 € |
| Reste à charge du cabinet | 13 250 € |
L'enseignement est simple : pour un bien professionnel, la franchise étant proportionnelle, plus la reprise structurelle est lourde, plus le reste à charge grimpe. Sur un chantier à 250 000 €, la franchise atteindrait 25 000 €. C'est un poste à provisionner, et un bon argument pour vérifier que vos capitaux assurés et votre garantie pertes d'exploitation correspondent à la réalité du local.
Propriétaire, bailleur, locataire : qui déclare, qui paie la reprise en sous-œuvre
La répartition ne se devine pas : elle se lit dans le bail et dans les contrats.
- Le propriétaire déclare les dommages au bâti (fondations, structure, dallage) au titre de son assurance de local professionnel ou propriétaire non occupant.
- Le locataire exploitant déclare ce qui lui appartient : aménagements et agencements, matériel, marchandises, ainsi que ses pertes d'exploitation. Il informe par écrit son bailleur sans attendre.
- En bail commercial, le Code civil met à la charge du bailleur les réparations devenues nécessaires autres que locatives (article 1720) ainsi que les grosses réparations de l'article 606 ; le Code de commerce (article R.145-35) interdit de refacturer ces grosses réparations au locataire par une clause du bail. Une reprise de fondations entre dans cette catégorie.
D'autres leviers existent quand le régime CatNat ne joue pas : la dommages-ouvrage et la garantie décennale si le bâtiment a moins de dix ans (article 1792 du Code civil), le recours contre un tiers dont l'activité a aggravé le phénomène — trouble anormal de voisinage, désormais codifié à l'article 1253 du Code civil — ou la responsabilité d'un constructeur qui aurait ignoré la nature du sol. Votre responsabilité civile professionnelle, en revanche, n'est pas concernée : elle répond des dommages causés aux tiers, pas de ceux subis par votre propre immeuble.
Questions fréquentes
Hors arrêté, la garantie catastrophes naturelles ne peut pas jouer, quelle que soit la gravité des fissures. Trois pistes concrètes : demander à la mairie de déposer une demande de reconnaissance, possible dans les 24 mois suivant le début de l'épisode de sécheresse ; vérifier dans la base publique des arrêtés si un épisode antérieur déjà reconnu pour votre commune peut être rattaché à vos désordres ; mobiliser une autre voie (dommages-ouvrage et décennale si le bâtiment a moins de dix ans, recours contre un tiers ayant aggravé le phénomène). Un refus de reconnaissance doit être motivé et peut être contesté par recours administratif.
Non, sauf mesures conservatoires urgentes : étaiement, mise en sécurité des accès, protection contre les intempéries. Les contrats imposent presque tous de conserver les désordres en l'état jusqu'à l'expertise, et depuis l'ordonnance du 8 février 2023 l'indemnité doit financer des travaux mettant fin aux désordres, ce qui suppose un diagnostic préalable. Réparer trop tôt, c'est risquer de ne plus pouvoir prouver l'ampleur ni la cause. Conservez factures, devis et photos horodatées des mesures d'urgence : elles sont généralement prises en charge dès lors que le sinistre est garanti.
En principe non au titre du régime CatNat : les bâtiments achevés depuis moins de dix ans sont écartés du champ de l'indemnisation RGA, ces désordres relevant des garanties de construction. Le bon réflexe est de déclarer sans attendre à l'assureur dommages-ouvrage souscrit pour l'opération, et de mettre en cause les constructeurs au titre de la garantie décennale (article 1792 du Code civil) dès lors que les fissures compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Récupérez d'abord le dossier de l'ouvrage : attestations d'assurance, étude de sol éventuelle, plans de fondations.
Oui, pour ce qui vous appartient : aménagements et agencements que vous avez financés, matériel, marchandises, et vos pertes d'exploitation si vous avez souscrit cette garantie. Le propriétaire déclare de son côté les dommages à la structure. Informez votre bailleur par écrit dès la constatation, en visant les clauses de votre bail sur les travaux. La reprise de fondations relève des grosses réparations de l'article 606 du Code civil, que l'article R.145-35 du Code de commerce interdit d'imputer au locataire par une clause du bail : ne signez pas d'accord de prise en charge sans vérification.
Non. Pour les biens à usage professionnel, la franchise CatNat est fixée par voie réglementaire (article A.125-1 du Code des assurances et son annexe) à 10 % du montant des dommages matériels directs par établissement et par événement, avec un minimum porté à 3 050 € pour les désordres de sécheresse. Elle reste à votre charge et ne peut en principe faire l'objet d'aucune garantie de rachat. Attention à un point souvent découvert trop tard : si vos conditions particulières prévoient une franchise plus élevée pour la garantie correspondante, c'est cette franchise contractuelle qui s'applique. Relisez-les avant l'été plutôt qu'après.
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Article rédigé et vérifié par l'équipe Insurio — Tutassûr, courtier en assurance immatriculé à l'ORIAS sous le n° 22001730. Information à caractère général ne se substituant pas aux conditions de votre contrat.