Vous sous-louez 40 m² de votre local : qui paie si le feu part de chez lui ?

Le vocabulaire compte, parce qu'il détermine le régime applicable et le contrat d'assurance à ajuster. Trois situations sont régulièrement confondues, alors qu'elles n'engagent ni les mêmes obligations, ni la même responsabilité.

• La sous-location : vous consentez à un tiers un droit d'occupation à titre onéreux sur tout ou partie des lieux. Vous devenez son bailleur, avec les obligations correspondantes du Code civil : délivrance, entretien, jouissance paisible (art. 1719) et garantie des vices de la chose louée (art. 1721).
• Le partage ou la mise à disposition d'un bureau, d'un poste ou d'un plan de travail, gratuitement ou contre participation aux charges. Montage juridiquement fragile : dès qu'il existe une contrepartie et une jouissance privative, la requalification en sous-location est un risque réel.
• Le coworking et la domiciliation : ce sont des contrats de prestation de services, pas des baux. La domiciliation d'entreprise est une activité réglementée, soumise à agrément préfectoral, et elle ne garantit aucun bien : elle ne remplace jamais une assurance de local.

En droit commun du louage, le principe est libéral : le preneur peut sous-louer si cette faculté ne lui a pas été interdite (art. 1717 du Code civil). Le bail commercial inverse la règle.

Sauf stipulation contraire du bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite (art. L. 145-31 du Code de commerce).

Autrement dit : le silence du bail vaut interdiction. Si le bail autorise la sous-location, ou si le bailleur y consent, la procédure reste encadrée :

• vous informez le bailleur de votre intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ;
• le bailleur dispose de 15 jours à compter de la réception pour faire savoir s'il entend concourir à l'acte ;
• si le loyer de la sous-location dépasse celui de la location principale, le bailleur peut exiger une augmentation correspondante de votre loyer.

La sanction d'une sous-location irrégulière n'est pas théorique : elle constitue une infraction aux clauses du bail, susceptible d'entraîner la résiliation et, en fin de bail, un refus de renouvellement pour motif grave et légitime, donc sans indemnité d'éviction. Vérifiez aussi le règlement de copropriété, l'éventuelle nécessité d'une autorisation d'urbanisme en cas de changement de destination, et les règles applicables aux établissements recevant du public.

Votre multirisque professionnelle a été tarifée sur des déclarations précises : une activité, une adresse, une surface, un contenu, des moyens de protection. Faire entrer un tiers dans les lieux modifie au moins l'un de ces paramètres. Le Code des assurances impose alors une démarche active : déclarer les circonstances nouvelles qui aggravent le risque ou en créent de nouveaux, et qui rendent inexactes les réponses initialement données à l'assureur.

Cette obligation est légale, pas seulement contractuelle. Elle s'apprécie au regard de ce que l'assureur aurait décidé s'il avait su : refuser le risque, ou l'accepter à une prime plus élevée.

Une déclaration d'aggravation n'entraîne pas automatiquement une résiliation : dans la majorité des cas, elle aboutit à un avenant et à un réajustement de prime. Le silence, lui, ne fait que déplacer le problème au jour du sinistre.

Une multirisque professionnelle couvre en principe les dommages aux biens (incendie, dégâts d'eau, vol, bris de glace), la responsabilité civile d'exploitation et, si elle est souscrite, la perte d'exploitation. Ces garanties s'appliquent à l'activité et à l'adresse déclarées, pour les biens et la responsabilité de l'assuré désigné aux conditions particulières.

Ce que l'assureur exige en contrepartie, et qu'il faut lire dans vos conditions particulières :

• La désignation exacte des occupants. Un sous-locataire n'est pas assuré par votre contrat ; ses biens et sa responsabilité relèvent de son propre contrat, notamment de sa RC professionnelle.
• La conformité des moyens de protection déclarés. Beaucoup de contrats conditionnent la garantie vol ou incendie à des installations conformes à des référentiels de place (par exemple APSAD R4 pour les extincteurs, R81 pour la détection d'intrusion) et à leur maintenance effective. Un sous-locataire qui neutralise une centrale d'alarme ou bloque une porte coupe-feu vous met en défaut.
• Le respect des exclusions liées à l'activité. Stockage de produits inflammables, travaux par point chaud, batteries au lithium, cuisson : autant de points qui peuvent faire l'objet de conditions spécifiques.
• Votre nouvelle casquette de bailleur. La responsabilité que vous encourez envers votre sous-locataire (trouble de jouissance, vice de la chose louée) n'est pas nécessairement comprise dans une RC d'exploitation standard : une extension est souvent nécessaire.

Deux bonnes pratiques, contractuelles et non légales, réduisent nettement le contentieux : exiger l'attestation d'assurance annuelle du sous-locataire, avec les garanties et plafonds, et faire signer une clause de renonciation réciproque à recours acceptée par écrit par les deux assureurs.

C'est le point le plus mal anticipé. Vis-à-vis du bailleur, vous restez le seul débiteur du bail : la sous-location ne crée aucun lien direct entre le propriétaire et l'occupant. Le Code civil est explicite : le preneur est tenu des dégradations et des pertes causées par les personnes de sa maison comme par ses sous-locataires (art. 1735).

S'y ajoute la présomption propre à l'incendie : le preneur répond de l'incendie survenu dans les lieux loués, sauf à prouver un cas fortuit, la force majeure, un vice de construction, ou la communication du feu depuis un immeuble voisin (art. 1733). Concrètement, l'assureur du bailleur indemnise le propriétaire puis, subrogé dans ses droits (art. L. 121-12 du Code des assurances), exerce son recours contre vous. À vous, ensuite, d'appeler votre sous-locataire en garantie — ce qui suppose qu'il soit assuré et solvable.

Pour les sinistres de faible intensité, une convention entre assureurs, la convention IRSI, organise la gestion et le recours pour les dégâts d'eau et incendies en immeuble : un gestionnaire unique, un plafond de dommages de 5 000 € HT, et une première tranche jusqu'à 1 600 € HT sans recours entre assureurs. Attention : il s'agit d'un accord professionnel, qui ne crée aucun droit au profit de l'assuré et dont l'application dépend du type d'immeuble et de l'adhésion des assureurs concernés.

Une agence de communication occupe 120 m² de locaux professionnels. Sa multirisque mentionne « agence de communication – bureaux », un contenu de 70 000 € et une perte d'exploitation de 40 000 €. Pour alléger son loyer, elle sous-loue 40 m² à un atelier de sérigraphie : encres à solvants, presse, tunnel de séchage. Ni le bailleur ni l'assureur ne sont informés.

Quatorze mois plus tard, un incendie part du tunnel de séchage. Bilan : 96 000 € sur le bâtiment, 62 000 € de contenu détruit, 22 000 € de perte d'exploitation, soit 180 000 €.

L'expert découvre l'atelier. Aucune intention de tromper n'est retenue : c'est l'article L. 113-9 qui s'applique, avec réduction proportionnelle de l'indemnité selon le rapport des taux de prime. En simplifiant, avec un taux « bureaux » de 0,95 ‰ contre un taux « atelier avec solvants » de 2,10 ‰ :

Et ce n'est que la première facture. L'assureur du bailleur indemnise les 96 000 € de dommages immobiliers, puis se retourne contre l'agence, présumée responsable de l'incendie et tenue du fait de son sous-locataire. La garantie « risque locatif » de l'agence subit la même réduction proportionnelle. Reste le recours contre l'atelier de sérigraphie, dont l'issue dépend de ses propres garanties et plafonds. En parallèle, le bailleur peut invoquer la sous-location irrégulière pour demander la résiliation du bail.

Huit vérifications, dans l'ordre, avant la signature :

• Relire la clause de sous-location et d'occupation personnelle du bail. Silence du bail commercial = interdiction.
• Notifier le bailleur par lettre recommandée avec avis de réception ou acte extrajudiciaire, et attendre sa réponse dans le délai de 15 jours.
• Obtenir un accord écrit et faire concourir le bailleur à l'acte de sous-location.
• Écrire le contrat : surfaces exactes, parties communes, horaires, activité autorisée, interdictions techniques, répartition des charges et des travaux.
• Déclarer la situation à votre assureur par écrit, dans les 15 jours, en décrivant précisément l'activité entrante — et conserver la preuve de l'envoi.
• Demander l'attestation d'assurance du sous-locataire chaque année : garanties, plafonds, activité déclarée, période de validité.
• Faire signer une renonciation réciproque à recours et la faire valider par les deux assureurs.
• Réévaluer vos capitaux : contenu, perte d'exploitation, responsabilité de bailleur, et vérifier les conditions de garantie liées aux moyens de protection.

Une sous-location bien déclarée coûte, au pire, un avenant et quelques dizaines d'euros de prime supplémentaire. Une sous-location silencieuse peut coûter un contrat, un bail et une part majeure de l'indemnité. Vos conditions particulières restent la seule référence opposable : c'est là qu'il faut vérifier ce que votre contrat prévoit réellement.