Entrepôt occupé illicitement : 21 400 € de dégâts, 13 500 € d'indemnité — où part la différence ?

Le mot « squat » recouvre deux réalités que le droit traite différemment. L'article 226-4 du Code pénal réprime la violation de domicile, c'est-à-dire d'un lieu où une personne a le droit de se dire chez elle. Un entrepôt fermé, un magasin vide entre deux baux, un atelier ou un cabinet ne sont pas des domiciles.

C'est la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 qui a comblé ce vide en créant l'article 315-1 du Code pénal : l'introduction dans un local à usage commercial, agricole ou professionnel à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte est punie de 2 ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende, le maintien dans les lieux à la suite de cette introduction étant réprimé des mêmes peines. Le volet pénal existe donc bel et bien. Le volet administratif, en revanche, est resté réservé à l'habitation.

Retenez la règle de tri : si des personnes vivent dans le local, le régime de l'habitation peut se réactiver, y compris la trêve hivernale. La qualification se joue sur l'usage réel constaté, pas sur la destination inscrite au bail.

La quasi-totalité des dossiers mal indemnisés se joue dans les trois premiers jours, pour une raison simple : ni le juge ni l'assureur ne peuvent reconstituer a posteriori une preuve que personne n'a prise.

• Déposer plainte immédiatement, en visant expressément l'article 315-1 du Code pénal. Le dépôt de plainte est aussi, dans presque tous les contrats, une condition contractuelle de mobilisation des garanties vol et vandalisme.
• Faire établir un constat par un commissaire de justice : mode d'entrée, effraction, état des lieux, inventaire photographique, identité éventuelle des occupants. C'est la pièce qui permettra au juge de caractériser l'entrée par voie de fait.
• Rassembler la preuve du titre : titre de propriété ou bail, taxe foncière, factures d'énergie, procès-verbal d'état des lieux antérieur.
• Déclarer à l'assureur sans attendre l'issue judiciaire (voir les délais ci-dessous).
• Sécuriser le périmètre restant sans jamais tenter d'expulser soi-même : couper les alimentations n'est pas neutre juridiquement, et l'expulsion par la force privée est illicite.

Le fameux « délai de 48 heures » que l'on vous opposera peut-être au commissariat n'est écrit dans aucun texte : il traduit la notion de flagrance. Or l'article 315-1 réprime aussi le maintien dans les lieux, ce qui change la donne — insistez pour que la plainte soit enregistrée même au-delà.

Faute de procédure préfectorale, le chemin est judiciaire. En pratique, l'action est portée devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé, sur le fondement des articles 834 et 835 du Code de procédure civile : l'occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite, ce qui permet au juge d'ordonner l'expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, et de l'assortir d'une astreinte.

Deux points techniques font gagner ou perdre plusieurs semaines :

• L'identification des occupants. Assigner « les occupants sans droit ni titre » suppose un constat précis ; c'est encore le procès-verbal du commissaire de justice qui sert de socle.
• Le commandement d'avoir à libérer les locaux. L'article L.411-1 du Code des procédures civiles d'exécution impose une décision de justice puis un commandement. L'article L.412-1 assortit ce commandement d'un délai de deux mois — mais ce délai ne s'applique pas lorsque le juge constate que les occupants sont entrés par voie de fait. Faites-le expressément constater dans le dispositif de l'ordonnance.

Vient enfin l'exécution. L'article L.153-1 du Code des procédures civiles d'exécution pose que l'État est tenu de prêter son concours à l'exécution des titres exécutoires et que son refus ouvre droit à réparation. En pratique, la demande est adressée au préfet par le commissaire de justice ; l'absence de réponse au terme de deux mois s'analyse comme un refus, ce qui ouvre la voie à une indemnisation par l'État du préjudice subi pendant l'attente. Beaucoup de professionnels ignorent ce levier et supportent seuls plusieurs mois d'immobilisation.

Si vous exploitez un local en bail commercial, le réflexe consistant à écrire au bailleur pour qu'il « règle le problème » est presque toujours voué à l'échec. L'article 1725 du Code civil est explicite : le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur des troubles que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre aucun droit sur la chose louée — à charge pour le preneur de les poursuivre en son nom personnel. Autrement dit, le locataire agit et avance les frais.

La situation est même doublement défavorable : l'article 1732 du Code civil fait répondre le preneur des dégradations survenues pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. D'où l'importance capitale, en fin de dossier, de la garantie « risques locatifs » de votre multirisque et du constat initial qui démontre l'effraction.

Ne confondez pas deux dossiers très différents. Un locataire qui cesse de payer n'est pas un occupant illicite : il est titulaire d'un bail. La sortie passe alors par la clause résolutoire, avec le commandement de payer visant l'article L.145-41 du Code de commerce, qui ne produit effet qu'un mois après être demeuré infructueux. Engager la mauvaise procédure fait perdre plusieurs mois.

Symétriquement, le propriétaire d'un local commercial vacant conserve des obligations. Un bâtiment laissé ouvert peut engager sa responsabilité si sa ruine, due à un défaut d'entretien, cause un dommage (article 1244 du Code civil), et la garde de la chose reste un sujet sensible sur le terrain de l'article 1242 alinéa 1^er du même code. Sécuriser un local vide n'est donc pas seulement une exigence d'assureur : c'est aussi une protection contre une mise en cause.

Aucun contrat de multirisque professionnelle ne comporte de garantie intitulée « squat ». Les conséquences d'une occupation illicite se répartissent entre plusieurs garanties, dont certaines sont optionnelles. Il faut donc distinguer trois registres.

• Obligations légales — déclarer le sinistre dans le délai contractuel, qui ne peut être inférieur à 5 jours ouvrés (2 jours ouvrés en cas de vol) et déclarer les circonstances aggravantes sous 15 jours : article L.113-2 du Code des assurances. Une déclaration inexacte du risque, même non intentionnelle, expose à la réduction proportionnelle d'indemnité de l'article L.113-9. Une sous-évaluation des capitaux déclarés expose à la règle proportionnelle de l'article L.121-5.
• Exigences contractuelles de l'assureur — clause d'inoccupation (souvent 30, 60 ou 90 jours consécutifs, avec suspension ou réduction de certaines garanties au-delà), clause de moyens de protection (serrures, rideau métallique, alarme), dépôt de plainte, sous-limites propres à la garantie vandalisme, franchises. Ces seuils varient d'un contrat à l'autre : ils se lisent dans vos conditions particulières, jamais dans un barème général.
• Bonnes pratiques — informer votre assureur par écrit dès qu'un local devient vacant, conserver un reportage photo daté à chaque changement d'occupant, faire relever les compteurs, prévoir des passages réguliers documentés.

Ce que votre contrat peut prévoir, sans que ce soit systématique : la garantie des dégradations immobilières consécutives à une effraction, le vol de matériel et de marchandises, les frais de remise en état et d'évacuation de déchets, le bris de glaces, une extension de perte d'exploitation. Attention sur ce dernier point : la perte d'exploitation est généralement conditionnée à un dommage matériel garanti ; une simple impossibilité d'accès sans dégât matériel n'ouvre pas toujours la garantie.

Enfin, l'article L.121-12 du Code des assurances subroge l'assureur dans vos droits contre les responsables. Sur le papier, le recours contre les occupants existe ; en pratique, il aboutit rarement à un recouvrement.

Prenons une société de négoce propriétaire d'un entrepôt de 400 m² en périphérie lyonnaise, vacant depuis 97 jours entre deux activités. L'occupation est découverte un lundi matin. Constat, plainte et déclaration sont faits dans les 48 heures ; l'expulsion est obtenue en référé, exécutée trois mois plus tard. L'expert d'assurance retient 21 400 € de dommages matériels. Voici comment se construit l'indemnité — les montants sont ceux d'une simulation, pas d'un barème.

À cela s'ajoutent 3 250 € de frais de procédure : constat (environ 350 €), honoraires d'avocat pour le référé (2 500 € HT), significations et exécution (400 €). Trois enseignements. Premièrement, la vétusté et la sous-limite pèsent bien plus que la franchise. Deuxièmement, si la clause d'inoccupation du contrat avait été fixée à 90 jours sans déclaration de la vacance, l'assureur aurait pu opposer une suspension de la garantie vandalisme : le dossier serait tombé à zéro. Troisièmement, la perte d'exploitation n'a rien produit ici, faute d'activité en cours dans le local.

La protection juridique, souvent souscrite en option de la multirisque, est le poste le plus rentable de ce type de dossier — à condition d'en connaître les limites, fixées par les articles L.127-1 et suivants du Code des assurances.

Ce qu'elle prend généralement en charge : honoraires d'avocat, frais de commissaire de justice, expertises judiciaires, frais d'exécution de la décision. Deux droits que vous ne pouvez pas perdre : l'article L.127-3 vous garantit la liberté de choisir votre avocat — l'assureur ne peut vous l'imposer ; l'article L.127-5 prévoit qu'en cas de désaccord avec l'assureur sur la conduite du litige, la difficulté peut être soumise à une tierce personne désignée d'un commun accord ou, à défaut, par le président du tribunal judiciaire, les frais de cette procédure étant en principe à la charge de l'assureur.

Ce qui bloque le plus souvent : le délai de carence après souscription, le seuil d'intervention (montant minimal du litige), le plafond de prise en charge par litige et le barème d'honoraires, qui laisse fréquemment un différentiel à votre charge. Ces paramètres sont contractuels : vérifiez-les avant le sinistre, pas pendant.

Un mot sur la sortie du contrat. Vous êtes en régime professionnel : la résiliation intervient à l'échéance annuelle avec un préavis de 2 mois (article L.113-12 du Code des assurances), avec les cas particuliers de l'article L.113-16 en cas de cessation définitive d'activité, la portion de prime correspondant à la période non courue vous étant alors restituée. Le droit de rétractation de 14 jours du Code de la consommation et la résiliation infra-annuelle dite « loi Hamon » (article L.113-15-2) visent les particuliers : ils ne vous sont pas applicables. Enfin, si votre contrat prévoit une faculté de résiliation après sinistre, l'assureur doit respecter le formalisme réglementaire, et vous disposez alors d'un droit symétrique sur vos autres contrats.