Une fuite du lot voisin a inondé mon magasin : qui déclare, qui expertise, qui paie ?

Un mardi matin, l'eau ruisselle le long du faux plafond de votre boutique. À l'étage, une canalisation encastrée alimentant un lot professionnel a lâché pendant la nuit. Avant même de parler d'indemnisation, trois questions commandent l'ensemble du dossier : où se situe précisément l'origine du dommage, qui occupe le local sinistré (propriétaire, locataire, local vacant) et quel est le montant des dommages matériels. Ces trois réponses déterminent l'assureur qui pilotera l'expertise, puis celui qui supportera la charge finale.

En copropriété commerciale, la frontière décisive n'est pas celle de l'étage mais celle du règlement de copropriété : c'est lui qui qualifie les colonnes montantes, les chutes d'eaux usées, la toiture-terrasse ou les canalisations encastrées en partie commune ou privative. Cette qualification n'est pas uniforme d'un immeuble à l'autre : deux galeries commerciales voisines peuvent retenir des définitions différentes. La loi du 10 juillet 1965 rend par ailleurs le syndicat des copropriétaires responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes (article 14).

Point pratique souvent négligé : la qualification retenue le premier jour oriente tout le reste. Photographiez l'origine apparente, le point d'entrée de l'eau et l'étendue des dommages avant tout assèchement ou nettoyage, et faites signer un constat aux occupants concernés. Si vous exploitez un local commercial en pied d'immeuble, vous êtes structurellement le point bas du réseau : c'est chez vous que les eaux finissent.

Une erreur revient constamment : attendre que « la copropriété fasse le nécessaire ». Chaque assuré déclare à son propre assureur, sur son propre contrat, indépendamment de la question de la responsabilité. Le sinistré déclare parce qu'il subit un dommage ; le lot d'où vient l'eau déclare parce que sa responsabilité peut être recherchée ; le syndic déclare pour le syndicat dès que des parties communes sont en cause ou soupçonnées.

Le délai n'est pas fixé par la loi de manière uniforme : il est fixé par votre contrat. L'article L.113-2 4° du Code des assurances impose seulement un plancher — ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés — et fait courir l'obligation dès que l'assuré a connaissance du sinistre. Vérifiez la durée retenue dans vos conditions générales, elle est parfois plus longue.

La déclaration tardive n'entraîne pas automatiquement la perte de garantie : la déchéance doit être prévue au contrat et l'assureur doit établir que le retard lui a causé un préjudice (article L.113-2 du Code des assurances). Cela n'est pas une raison pour tarder, mais c'est un argument utile si le retard était justifié.

Le constat amiable dégât des eaux n'est pas un document légal obligatoire : c'est un imprimé conventionnel que les assureurs attendent parce qu'il fige les faits. Un exemplaire signé par les deux occupants vaut mieux que trois échanges de courriels contradictoires trois semaines plus tard. Le syndic, chargé d'administrer l'immeuble et de pourvoir à sa conservation (article 18 de la loi du 10 juillet 1965), doit être informé par écrit même lorsque l'origine paraît strictement privative.

Pour éviter que quatre experts se déplacent sur un même sinistre de 3 000 €, les assureurs français ont conclu entre eux une convention professionnelle : la convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble), en vigueur depuis le 1er juin 2018, qui a remplacé les anciennes conventions CIDRE et CIDE-COP. Elle s'applique aux sinistres dégât des eaux et incendie survenant dans un immeuble, entre assureurs adhérents, lorsque les dommages matériels n'excèdent pas 5 000 € HT par local sinistré.

Son mécanisme central : un seul assureur, dit assureur gestionnaire, est désigné pour prendre le dossier en main, organiser la recherche de fuite et diligenter l'expertise, y compris pour le compte des autres. En pratique, c'est l'assureur du local sinistré, tel qu'il est occupé au jour du sinistre.

La convention distingue ensuite deux tranches financières, dont dépend le sort du recours entre assureurs.

Deux réserves importantes. D'une part, ces seuils sont fixés par la profession et peuvent être révisés : demandez à votre assureur la version applicable à la date de survenance de votre sinistre. D'autre part, la convention ne joue qu'entre assureurs adhérents : si l'un des lots est assuré hors du marché conventionnel, le dossier bascule immédiatement en droit commun.

C'est le point que les exploitants comprennent le plus tard, souvent après une réponse laconique de leur gestionnaire. La convention entre assureurs est un accord de gestion et de répartition financière entre professionnels. Elle n'est pas opposable aux assurés et ne crée aucun droit à leur profit.

Concrètement : votre assureur ne peut pas vous refuser une garantie prévue à votre contrat au motif que « la convention ne le prévoit pas ». Inversement, vous ne pouvez pas exiger l'application de la convention. Vos droits sont ceux de vos conditions particulières, complétés par le droit commun.

Ce que la convention ne tranche pas non plus, c'est la responsabilité juridique définitive. Un assureur qui garde la charge en tranche 1 n'a pas pour autant reconnu la responsabilité de son assuré. Si un litige durable s'installe — sinistres à répétition, désaccord sur l'origine, immeuble mal entretenu — l'affaire se juge sur les fondements classiques : articles 1240, 1241 et 1242 alinéa 1er du Code civil pour la responsabilité des lots privatifs, article 14 de la loi du 10 juillet 1965 pour les parties communes, articles 1719 et 1732 du Code civil dans la relation bailleur-locataire.

• Au-delà de 5 000 € HT de dommages matériels : chaque assureur reprend sa liberté, mandate son propre expert et l'expertise devient contradictoire. Prévoyez que le dossier sera plus long.
• Pertes d'exploitation et autres dommages immatériels : ils ne relèvent pas du barème conventionnel. Ils sont réglés au titre de vos propres garanties, puis, le cas échéant, récupérés par recours contre le responsable.
• Recours de l'assureur : après vous avoir indemnisé, votre assureur est subrogé dans vos droits contre le responsable (article L.121-12 du Code des assurances). Il agit alors à votre place, sans que vous ayez à saisir vous-même le voisin.
• Ce qui reste à votre main : la franchise et la part de préjudice non indemnisée. Vous pouvez en demander réparation directement au responsable, indépendamment du circuit conventionnel.

Enfin, gardez en tête l'horloge : les actions dérivant du contrat d'assurance se prescrivent par deux ans (article L.114-1 du Code des assurances). Ce délai peut être interrompu, notamment par la désignation d'un expert à la suite d'un sinistre ou par une lettre recommandée avec accusé de réception relative au règlement de l'indemnité (article L.114-2).

Une multirisque professionnelle n'indemnise pas « le dégât des eaux » en bloc : elle actionne des garanties distinctes, chacune avec son plafond, sa franchise et ses conditions. Le tableau ci-dessous résume la structure la plus courante, sans se substituer à vos conditions particulières, qui seules font foi.

En contrepartie, l'assureur pose des exigences précises. Elles ne sont pas décoratives : c'est sur elles que se jouent la plupart des refus.

• Déclarer dans le délai contractuel et transmettre les pièces demandées, sans jeter les biens endommagés avant le passage de l'expert.
• Prendre les mesures conservatoires : couper l'eau, bâcher, assécher, protéger le stock encore sain. Ne pas aggraver le dommage est une obligation, pas une politesse.
• Déclarer le risque exactement. Une réticence ou fausse déclaration intentionnelle entraîne la nullité du contrat (article L.113-8) ; de bonne foi, elle conduit à une réduction proportionnelle de l'indemnité (article L.113-9).
• Assurer à hauteur de la valeur réelle. En cas de sous-assurance, l'assuré reste son propre assureur pour l'excédent (article L.121-5), ce qui se traduit par une réduction de l'indemnité au prorata.
• Entretenir vos installations : exigence contractuelle fréquente (contrôle des flexibles, purge, mise hors gel), à ne pas confondre avec une obligation légale. Conservez les factures d'entretien.

Et un principe qui gouverne tout : l'indemnité ne peut pas dépasser le montant du préjudice au moment du sinistre (article L.121-1). Un dégât des eaux n'est jamais l'occasion d'une rénovation, seulement d'une remise en état.

Copropriété mixte de neuf lots. Au premier étage, un cabinet dentaire ; au rez-de-chaussée, une boulangerie locataire, assurée en multirisque professionnelle. Rupture nocturne d'un raccord sous l'évier du cabinet : l'eau traverse le plancher et détrempe le faux plafond, la peinture et une vitrine réfrigérée du magasin. Fermeture six jours.

Règlement obtenu, avec une franchise dommages de 500 € : 8 200 − 500 = 7 700 € au titre des dommages matériels, 1 400 € de recherche de fuite, et 3 600 € de pertes d'exploitation (six jours d'arrêt moins deux jours de franchise, soit quatre jours × 900 €). L'assureur de la boulangerie, subrogé, exerce ensuite un recours contre l'assureur du cabinet dentaire sur le fondement de la garde de la chose.

Reste à la charge de l'exploitant : 500 € de franchise + 1 800 € de perte d'exploitation non indemnisée = 2 300 €. Ces 2 300 € ne sont pas perdus par principe : l'exploitant peut les réclamer directement au responsable, en son nom propre, en parallèle du recours de son assureur.

Variante instructive. Mêmes circonstances, mais dommages matériels limités à 1 450 € HT (peinture et stock seulement). Le dossier entre alors dans la première tranche de la convention : l'assureur de la boulangerie, désigné gestionnaire, expertise, indemnise et conserve la charge sans exercer de recours contre l'assureur du voisin. Le commerçant est réglé plus vite, mais le sinistre reste inscrit dans son historique — un paramètre à surveiller lorsque les dégâts des eaux se répètent dans un immeuble ancien.

Le dossier refermé, trois sujets demandent une décision consciente plutôt qu'un réflexe.

Les délais. Deux ans pour toute action née du contrat d'assurance (article L.114-1 du Code des assurances). Si une discussion s'éternise sur un poste d'indemnité, gardez trace des courriers recommandés et des désignations d'expert : ce sont des causes d'interruption prévues par l'article L.114-2.

La résiliation. C'est ici que les repères venus de l'assurance des particuliers induisent en erreur. Un contrat souscrit pour les besoins de votre activité professionnelle n'ouvre ni droit de rétractation de quatorze jours, ni résiliation infra-annuelle : ces dispositifs relèvent du droit de la consommation et visent les particuliers. Le régime applicable est celui de l'article L.113-12 du Code des assurances.

La prévention. Un dégât des eaux entre lots est presque toujours le symptôme d'un réseau vieillissant. Quelques actions à valeur démonstrative, utiles autant vis-à-vis de l'assureur que du syndicat :

• Demander l'inscription à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale d'un diagnostic des colonnes et chutes.
• Faire relever au procès-verbal les sinistres antérieurs affectant le même réseau : la répétition documentée pèse lourd dans la discussion sur le défaut d'entretien.
• Poser une vanne d'arrêt accessible et repérée dans votre local, et former votre équipe à la couper.
• Contrôler ce que votre bail met à votre charge : l'inventaire précis et limitatif des charges et travaux est exigé par l'article L.145-40-2 du Code de commerce, et les grosses réparations de l'article 606 du Code civil ne peuvent pas vous être imputées.
• Conserver un inventaire chiffré et photographié de votre matériel et de vos agencements, actualisé une fois par an : c'est la pièce qui accélère le plus l'expertise.

Enfin, relisez vos capitaux. Un commerce qui a rénové sa vitrine ou ajouté un laboratoire sans mettre à jour ses garanties s'expose à une réduction d'indemnité au titre de la sous-assurance, sur un sinistre qu'il n'a pas causé.