Fuite chez le voisin, faux plafond détrempé : qui gère votre dégât des eaux ?
Un dégât des eaux venu du local voisin ne se règle pas au feeling : la convention IRSI désigne un gestionnaire unique et bascule à 5 000 € HT.
- La convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble), en vigueur depuis le 1er juin 2018 en remplacement des conventions CIDRE et CIDE-COP, s'applique aux dégâts des eaux et aux incendies affectant un immeuble comportant au moins deux locaux distincts : elle ne joue pas pour un bâtiment isolé occupé par un seul professionnel.
- Le seuil pivot est de 5 000 € HT de dommages, apprécié par local sinistré : en dessous (tranche 1), l'assureur gestionnaire indemnise et renonce à recours ; au-dessus (tranche 2), il diligente une expertise pour compte commun puis se retourne vers l'assureur du responsable selon le droit commun.
- L'assureur gestionnaire est celui de l'occupant du local sinistré — donc le vôtre si c'est votre local qui a pris l'eau, même si la fuite vient de chez le voisin. À défaut d'occupant assuré, ou si seules les parties communes sont touchées, l'assureur de l'immeuble reprend la gestion.
- Délais à ne pas rater : votre contrat ne peut pas vous imposer moins de 5 jours ouvrés pour déclarer le sinistre (art. L113-2 du Code des assurances) et vos actions dérivant du contrat se prescrivent par 2 ans (art. L114-1). IRSI est une convention entre assureurs : elle n'est pas opposable à l'assuré et ne modifie ni vos garanties, ni les règles de responsabilité du Code civil.
Qui gère le sinistre : l'assureur gestionnaire désigné par la convention
Un dégât des eaux qui traverse un plancher entre deux locaux professionnels n'est pas piloté par « l'assureur du fautif ». Depuis le 1er juin 2018, la convention IRSI, signée entre assureurs et venue remplacer les conventions CIDRE et CIDE-COP, désigne un assureur gestionnaire unique chargé d'ouvrir le dossier, de missionner l'expert et d'indemniser — avant toute discussion sur les responsabilités.
La règle de désignation est mécanique : c'est l'assureur de l'occupant du local sinistré, celui qui subit les dommages, et non celui d'où vient l'eau.
| Situation | Qui gère le dossier |
|---|---|
| Local sinistré occupé et assuré (locataire ou propriétaire occupant) | Assureur de l'occupant |
| Local sinistré vacant, ou occupant non assuré | Assureur de l'immeuble (syndicat des copropriétaires ou propriétaire unique) |
| Dommages limités aux parties communes | Assureur de l'immeuble |
| Plusieurs locaux touchés | Un gestionnaire par local sinistré, chaque local étant apprécié séparément |
| Un assureur concerné n'est pas signataire de la convention | Sortie du cadre conventionnel : retour au droit commun |
Conséquence pratique : si l'eau vient du cabinet du dessus mais que c'est votre boutique qui est détrempée, c'est votre contrat qui pilote. Ce n'est ni un aveu de responsabilité de votre part, ni une raison de renoncer à un recours.
5 000 € HT par local : le seuil qui change tout
Toute la mécanique IRSI repose sur un montant : 5 000 € HT de dommages. Ce montant s'apprécie hors taxes et par local sinistré, pas pour l'ensemble de l'immeuble. Deux locaux touchés à 4 000 € HT chacun restent donc chacun en tranche 1.
| Tranche 1 — dommages ≤ 5 000 € HT | Tranche 2 — dommages > 5 000 € HT | |
|---|---|---|
| Assiette retenue | Dommages matériels du local sinistré, HT | Dommages matériels du local sinistré, HT |
| Gestion | Assureur de l'occupant du local sinistré | Assureur de l'occupant du local sinistré |
| Expertise | À l'initiative du gestionnaire, souvent allégée ou sur pièces | Expertise pour compte commun : un expert unique, dont les constatations servent de base aux assureurs signataires |
| Recours contre le responsable | Renonciation : le gestionnaire conserve la charge du sinistre | Recours de droit commun contre l'assureur du responsable |
| Effet pour vous | Indemnisation plus rapide, mais recherche de responsabilité neutralisée entre assureurs | Dossier plus long, responsabilité réellement instruite |
Le basculement n'est pas anodin : quelques centaines d'euros de devis suffisent à faire changer de régime un dossier. D'où l'intérêt de chiffrer complètement les dommages dès le départ, plutôt que de découvrir un poste oublié après la clôture.
Certains sinistres sortent du champ conventionnel — bâtiment ne comportant qu'un seul local, événement relevant du régime des catastrophes naturelles, sinistres de très grande ampleur. Le droit commun reprend alors la main intégralement.
Recherche de fuite, expertise, travaux : qui décide et qui avance l'argent
La recherche de fuite est le premier point de friction. La convention en confie l'initiative et la charge à l'assureur gestionnaire, y compris lorsque l'origine se révèle être chez le voisin ou dans les parties communes. Ce poste est traité indépendamment de la recherche du responsable : personne n'a à attendre qu'un coupable soit désigné pour ouvrir une cloison.
Trois réflexes conditionnent la suite du dossier :
- Mesures conservatoires immédiates : couper l'arrivée d'eau, protéger le stock, sécuriser les installations électriques. La plupart des contrats font de cette limitation du dommage une obligation de l'assuré ; laisser la situation s'aggraver peut être discuté au moment du règlement.
- Pas de travaux définitifs avant accord. Une remise en état complète avant passage de l'expert prive l'assureur de tout constat. Réparation d'urgence oui, réfection totale non — sauf accord écrit du gestionnaire.
- Preuves horodatées : photos et vidéos avant nettoyage, devis détaillés HT, factures de marchandises perdues, relevé de compteur d'eau, mains courantes. C'est ce dossier qui fixe l'assiette, donc la tranche.
En tranche 2, l'expertise pour compte commun évite la multiplication d'experts contradictoires. Si vous contestez ses conclusions, vérifiez si votre contrat comporte une garantie de prise en charge des honoraires d'un expert d'assuré : sans cette clause, la contre-expertise reste à vos frais.
Responsabilité : le Code civil n'a pas disparu
IRSI règle la circulation de l'argent entre assureurs. Elle ne réécrit pas les règles de responsabilité.
La convention organise les rapports entre assureurs signataires. Elle n'est pas opposable à l'assuré et ne modifie ni les garanties souscrites, ni les fondements de responsabilité du Code civil.
Les fondements classiques restent applicables : la responsabilité pour faute (article 1240 du Code civil) et surtout la responsabilité du fait des choses que l'on a sous sa garde (article 1242). Le professionnel qui a la garde d'un flexible, d'un ballon d'eau chaude ou d'une machine à laver en répond, même sans négligence démontrée.
Entre bailleur et locataire, la répartition suit le bail et la loi. Le bailleur doit délivrer un local en état de servir et l'entretenir (articles 1719 et 1720 du Code civil). Les grosses réparations au sens de l'article 606 du Code civil ne peuvent pas être refacturées au locataire commercial : depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, l'article R. 145-35 du Code de commerce les exclut expressément des charges imputables. Une canalisation encastrée dans la structure n'est donc généralement pas votre affaire — la peinture de votre local professionnel, si.
En copropriété, l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose une assurance de responsabilité civile à chaque copropriétaire comme au syndicat des copropriétaires. En revanche, le locataire commercial n'est pas soumis à l'obligation légale d'assurance qui pèse sur le locataire d'habitation : son obligation découle presque toujours d'une clause du bail. Relisez-la, elle fixe souvent les garanties minimales exigées.
Cas pratique chiffré : la boulangerie et le cabinet du premier étage
Immeuble de deux locaux. Au rez-de-chaussée, une boulangerie locataire. Au premier, un cabinet d'ostéopathie. Un flexible de lave-mains cède un dimanche ; l'eau descend dans le faux plafond du magasin. Gestionnaire désigné : l'assureur de la boulangerie, occupante du local sinistré.
| Poste | Montant | Traitement |
|---|---|---|
| Faux plafond, peinture, cloison | 3 400 € HT | Dommages matériels du local sinistré, dans l'assiette |
| Comptoir et habillage de vitrine | 1 300 € HT | Dans l'assiette |
| Marchandises perdues | 450 € HT | Dans l'assiette |
| Total assiette | 5 150 € HT | Au-dessus de 5 000 € HT : tranche 2 |
| Recherche de fuite (caméra + plombier) | 780 € HT | Engagée et prise en charge par l'assureur gestionnaire |
| Perte d'exploitation, 4 jours de fermeture | 6 200 € | Hors assiette conventionnelle : relève de la garantie perte d'exploitation du contrat |
| Franchise contractuelle | 300 € | Déduite de l'indemnité |
En tranche 2, l'assureur de la boulangerie indemnise après expertise pour compte commun, puis exerce un recours contre l'assureur du cabinet sur le fondement de la garde du flexible. Si le devis de peinture avait été 550 € moins élevé, l'assiette tombait à 4 600 € HT : même gestionnaire, même indemnisation, mais renonciation à recours. Le régime d'un dossier de local commercial peut donc basculer sur un seul poste de devis.
Ce que votre assurance couvre — et ce qu'elle exige de vous
Aucun contrat n'est standard, mais les garanties utiles dans ce scénario sont identifiables. Vérifiez, dans vos conditions particulières, la présence et les montants des postes suivants :
- Dégâts des eaux : aménagements, embellissements, matériel, marchandises, avec les plafonds correspondants.
- Recherche de fuite et frais annexes : déblai, nettoyage, remise en état des supports ouverts pour accéder à la canalisation.
- Perte d'exploitation, souvent optionnelle : c'est elle qui absorbe les jours de fermeture, pas la convention.
- Risques locatifs et recours des voisins et des tiers : indispensables quand c'est vous l'origine du sinistre.
En face, l'assureur pose ses propres exigences, qu'il faut distinguer des obligations légales. La loi fixe un plancher de déclaration : votre contrat ne peut retenir un délai inférieur à cinq jours ouvrés (article L113-2 du Code des assurances), et toute circonstance nouvelle aggravant le risque doit être déclarée dans les quinze jours. Une inexactitude dans la description du risque expose à la nullité en cas de mauvaise foi (article L113-8) ou à une réduction proportionnelle de l'indemnité en cas d'omission non intentionnelle (article L113-9).
Les autres exigences sont contractuelles : entretien des installations, purge ou mise hors gel en période d'inoccupation prolongée, stockage des marchandises surélevé dans les réserves, parfois détection de fuite pour les activités sensibles. Ces clauses sont la première cause de discussion sur un dossier par ailleurs simple. Un contrat multirisque professionnelle bien calibré sur votre activité réelle limite ce risque de contestation.
Quand le dossier traîne : vos leviers concrets
Un dégât des eaux entre voisins professionnels s'enlise rarement sur le fond, mais souvent sur la circulation de l'information. Quelques leviers efficaces :
- Faire signer un constat amiable dégât des eaux au voisin. Ce document n'est pas obligatoire et ne vaut pas reconnaissance de responsabilité, mais il accélère nettement l'identification du gestionnaire.
- Demander par écrit le rattachement en tranche 2 si votre chiffrage dépasse 5 000 € HT, pièces à l'appui. C'est l'assiette documentée qui tranche, pas une estimation orale.
- Documenter la perte d'exploitation tôt : chiffre d'affaires de la période équivalente, marge, charges fixes maintenues. Reconstituer six mois plus tard est toujours défavorable.
- Surveiller la prescription biennale (article L114-1). Une lettre recommandée avec accusé de réception adressée à l'assureur au sujet du règlement de l'indemnité interrompt le délai (article L114-2) : c'est le geste le plus simple pour sécuriser un dossier qui dure.
- Escalader dans l'ordre : interlocuteur du dossier, puis service réclamations de l'assureur. La saisine d'un médiateur reste possible dans le périmètre défini par vos conditions générales, qui n'est pas toujours ouvert aux litiges professionnels — vérifiez-le avant de compter dessus.
Enfin, gardez la logique en tête : le gestionnaire n'est pas votre adversaire parce qu'il est votre assureur, et la renonciation à recours en tranche 1 n'efface pas la responsabilité du voisin — elle organise seulement le silence entre assureurs sur un petit sinistre.
Questions fréquentes
Déclarez de votre côté sans attendre : c'est votre assureur qui est gestionnaire dès lors que votre local est le local sinistré, indépendamment de l'attitude du voisin. Transmettez tout élément d'identification (nom de l'occupant, du propriétaire, coordonnées du syndic) et adressez au voisin une lettre recommandée avec accusé de réception décrivant les faits et l'invitant à déclarer. Si le voisin n'est pas assuré, votre indemnisation suit votre contrat ; le recours, en tranche 2, s'exercera alors directement contre lui sur le fondement des articles 1240 et 1242 du Code civil, avec un risque de recouvrement réel.
La convention confie la recherche de fuite à l'assureur gestionnaire, c'est-à-dire celui de l'occupant du local sinistré, y compris lorsque la fuite se trouve chez le voisin ou dans les parties communes. En pratique, prévenez le gestionnaire avant d'engager des investigations destructives : il dispose souvent de prestataires référencés et un devis non validé peut être discuté. En revanche, l'intervention d'urgence pour arrêter l'écoulement ne se discute pas : elle relève des mesures conservatoires que votre contrat vous demande de prendre.
Pas automatiquement. La franchise est prélevée par votre propre assureur en application de vos conditions particulières. En tranche 2, un recours abouti contre l'assureur du responsable permet, si votre contrat le prévoit expressément, la restitution de la franchise. En tranche 1, la convention comporte une renonciation à recours entre assureurs signataires : il n'y a donc pas de recours susceptible de déclencher cette restitution. Vérifiez la clause franchise de votre contrat avant de compter sur un remboursement.
Non. Le seuil s'apprécie sur les dommages matériels du local sinistré, hors taxes. Les jours de fermeture, la perte de marge et les charges fixes maintenues relèvent de la garantie perte d'exploitation de votre propre contrat, quand elle a été souscrite, et peuvent faire l'objet d'un recours de droit commun contre le responsable. Ne les faites donc pas figurer dans l'assiette pour tenter de basculer en tranche 2, mais chiffrez-les séparément et dès les premiers jours.
L'obligation légale d'assurance qui pèse sur le locataire d'habitation ne s'applique pas au bail commercial : votre obligation découle de la clause d'assurance du bail, qui fixe souvent les garanties minimales et les montants exigés. Sur la répartition, la logique est celle de la nature du bien : vos aménagements, embellissements, matériel et marchandises relèvent de votre contrat, tandis que la structure et les grosses réparations au sens de l'article 606 du Code civil restent à la charge du bailleur, l'article R. 145-35 du Code de commerce interdisant de vous les refacturer. Un faux plafond posé par vous suit votre contrat ; une canalisation encastrée dans le gros œuvre suit celui de l'immeuble.
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Article rédigé et vérifié par l'équipe Insurio — Tutassûr, courtier en assurance immatriculé à l'ORIAS sous le n° 22001730. Information à caractère général ne se substituant pas aux conditions de votre contrat.