Diagnostics, surface, DPE : les obligations d'information qui transforment un oubli en contentieux

Tout vendeur doit informer son acheteur. Mais le marchand de biens, en tant que professionnel de l'immobilier, est tenu d'une obligation renforcée. L'article 1112-1 du Code civil impose à celui qui connaît une information déterminante pour le consentement de l'autre partie de la lui communiquer, dès lors que celle-ci l'ignore légitimement ou fait confiance à son cocontractant. Face à un professionnel réputé compétent, l'acheteur est précisément dans cette situation de confiance.

Le manquement à cette obligation peut être qualifié de dol par réticence (article 1137 du Code civil) : la dissimulation intentionnelle d'une information déterminante. Le dol vicie le consentement et permet à l'acheteur de demander :

• la nullité de la vente, avec restitution réciproque ;
• ou le maintien de la vente assorti de dommages-intérêts.

Ce que vous savez et que vous ne dites pas se retourne contre vous. Et parce que vous êtes professionnel, le tribunal présumera plus facilement que vous deviez savoir.

La loi Carrez impose, pour la vente d'un lot de copropriété, de mentionner dans l'acte la superficie privative du bien. L'enjeu n'est pas anodin pour un marchand de biens qui vend souvent à la découpe, lot par lot, après division.

La sanction est mécanique : si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle annoncée, l'acquéreur peut demander une réduction du prix proportionnelle au nombre de mètres carrés manquants. Le délai pour agir est d'un an à compter de l'acte authentique.

Exemple : un studio vendu 200 000 € pour 30 m² Carrez qui n'en fait réellement que 27 (10 % de moins) ouvre droit à une réduction d'environ 20 000 €. Sur une opération de découpe portant sur plusieurs lots, les écarts s'additionnent.

Les erreurs de mesurage proviennent souvent d'un métré approximatif après travaux (création de cloisons, modification de la hauteur sous plafond qui exclut certaines surfaces). Le réflexe : faire remesurer chaque lot par un diagnostiqueur après travaux, et conserver l'attestation. C'est elle qui vous permettra, le cas échéant, de vous retourner contre le professionnel ayant établi un métré erroné.

Longtemps purement informatif, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est devenu opposable. Concrètement, l'acquéreur peut désormais se prévaloir des informations qu'il contient et engager la responsabilité du vendeur si la classe énergétique annoncée se révèle erronée et lui cause un préjudice.

Pour un marchand de biens, l'exposition est double :

• Un DPE trop favorable affiché pour vendre plus cher peut être contesté si l'acheteur démontre, après occupation, que la performance réelle est inférieure ;
• Les restrictions de location liées aux passoires thermiques pèsent sur la valeur et la commercialisation des biens classés F et G : un acquéreur investisseur mal informé sur les contraintes applicables peut invoquer un défaut de conseil.

La parade consiste à choisir un diagnostiqueur certifié et assuré, à conserver le rapport complet, et à ne jamais survendre la performance énergétique au-delà de ce que le DPE atteste. Toute mention commerciale ("logement économe") doit être cohérente avec le diagnostic remis.

Au-delà de la surface et de l'énergie, plusieurs catégories d'informations sont régulièrement à l'origine de contentieux post-vente. En tant que professionnel, vous êtes censé les connaître et les transmettre :

1. Les servitudes : droit de passage, vue, canalisation traversant le terrain. Une servitude tue qui limite l'usage du bien est un grief classique.
2. La conformité urbanistique : véranda, surélévation ou division réalisée sans autorisation, non-conformité au PLU. L'acheteur découvre l'irrégularité au moment de ses propres travaux.
3. Les procédures de copropriété en cours : travaux votés non provisionnés, contentieux, ravalement imposé.
4. L'état des risques (naturels, miniers, technologiques) : un défaut d'information sur une zone inondable est lourdement sanctionné.

La règle de conduite est simple : tout ce que vous savez, écrivez-le et annexez-le au compromis. Une information transmise par écrit devient connue de l'acheteur et le prive du fondement du dol. À l'inverse, une information dont vous gardez la trace mais que vous ne transmettez pas est la pire des situations.

Il est essentiel de distinguer ces réclamations de la garantie des vices cachés. Un défaut d'information sur la surface, le DPE ou une servitude n'est pas un vice caché : c'est un manquement à l'obligation d'information et de conseil, qui constitue une faute professionnelle. Ce risque relève spécifiquement de la RC Pro du marchand de biens, au titre des dommages immatériels causés par une erreur ou une omission.

Vérifiez que votre contrat couvre explicitement :

• le manquement à l'obligation d'information et de conseil ;
• les litiges sur la surface, la conformité et les servitudes ;
• une protection juridique permettant de financer expertise et défense.

Que vous fassiez ou non des travaux change votre besoin en garanties liées à la construction, mais l'obligation d'information vous suit sur chaque opération, travaux ou pas. Pour calibrer votre couverture selon votre volume et votre mode d'exercice, faites le point sur la page dédiée au métier de marchand de biens.