Rénovation avant revente : le sinistre à 90 000 € qui fait basculer le marchand de biens dans la décennale
Un marchand de biens achète un immeuble, refait planchers et réseaux, revend. Dix-huit mois plus tard, le plancher s'affaisse : 90 000 € de reprise. Sans décennale, il paie de sa poche. Reconstitution d'un sinistre type et de l'erreur qui le rend possible.
- Dès que vous faites réaliser des travaux relevant de la construction avant la revente, vous endossez la responsabilité de constructeur soumise à la garantie décennale (article 1792 du Code civil).
- L'acquéreur peut vous actionner directement pendant 10 ans après réception pour tout désordre compromettant la solidité ou la destination de l'ouvrage.
- Sur un sinistre type de plancher affaissé, la facture de reprise dépasse facilement 90 000 €, sans compter relogement et frais d'expertise.
- Sans attestation décennale souscrite avant l'ouverture du chantier, vous supportez seul le coût : c'est l'erreur la plus chère du métier.
L'opération qui tourne mal : reconstitution d'un sinistre
Prenons un cas représentatif. Un marchand de biens achète un immeuble de rapport ancien pour 320 000 €. Pour maximiser sa marge, il fait réaliser des travaux lourds : reprise des planchers d'un appartement, réfection complète de la plomberie et de l'électricité, ouverture d'un mur porteur pour créer une cuisine ouverte. Budget travaux : 70 000 €. Revente, lot par lot, pour un total de 480 000 €. Sur le papier, une belle opération.
Dix-huit mois après la vente du lot rénové, l'acquéreur constate un affaissement du plancher et des fissures qui s'étendent. L'expertise révèle que la solive maîtresse, conservée lors des travaux, était sous-dimensionnée pour la nouvelle configuration de charge créée par l'ouverture du mur porteur. Le désordre compromet la solidité de l'ouvrage : on est en plein dans le champ de la garantie décennale.
Estimation de la reprise structurelle : reprise des planchers, étaiement, renforcement, remise en état des finitions, relogement de l'occupant pendant les travaux. Total : environ 90 000 €, plus 8 000 € de frais d'expertise et d'avocat. L'acheteur assigne le marchand de biens.
Pourquoi le marchand de biens devient un constructeur aux yeux de la loi
L'erreur de raisonnement la plus fréquente consiste à croire que la décennale ne concerne que les artisans du bâtiment. C'est faux. L'article 1792-1 du Code civil répute constructeur de l'ouvrage toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire. Le marchand de biens qui fait réaliser des travaux relevant de la construction, puis revend, entre dans cette catégorie.
La conséquence est lourde : vous êtes présumé responsable des désordres de nature décennale pendant dix ans à compter de la réception des travaux, et l'acquéreur peut vous actionner directement, sans avoir à prouver votre faute. La présomption joue contre vous ; à vous de prouver une cause étrangère (force majeure, faute de l'acheteur).
Sont concernés tous les désordres qui :
- compromettent la solidité de l'ouvrage (affaissement, fissures structurelles, défaut de fondation) ;
- le rendent impropre à sa destination (infiltrations généralisées, défaut d'étanchéité, installation de chauffage inopérante).
Le déclencheur n'est pas votre statut, c'est la nature des travaux. Repeindre et changer une cuisine ne déclenche rien. Toucher à la structure, aux réseaux encastrés ou à l'étanchéité vous fait basculer du côté du constructeur.
La facture détaillée d'un sinistre décennal
Pour mesurer l'enjeu, voici la décomposition réaliste du sinistre décrit plus haut :
| Poste | Montant estimé |
|---|---|
| Étaiement et mise en sécurité | 9 000 € |
| Reprise et renforcement structurel du plancher | 48 000 € |
| Réfection des finitions (cloisons, sols, peinture) | 22 000 € |
| Relogement de l'occupant (4 mois) | 11 000 € |
| Expertise judiciaire et honoraires d'avocat | 8 000 € |
| Total | 98 000 € |
Avec une garantie décennale souscrite avant l'ouverture du chantier, l'assureur prend en charge la reprise et la défense. Sans elle, le marchand de biens règle 98 000 € sur ses fonds propres, soit plus que la marge dégagée sur l'opération entière. Une seule opération mal couverte peut effacer le résultat d'une année.
L'erreur fatale : assurer le chantier après son démarrage
La garantie décennale obéit à une règle de timing impitoyable : elle doit être souscrite avant l'ouverture du chantier. Un contrat signé après le démarrage des travaux ne couvre pas ces travaux. C'est l'erreur la plus coûteuse, car elle est définitive : vous ne pouvez pas rattraper rétroactivement une couverture pour un ouvrage déjà entamé.
Trois réflexes à adopter pour chaque opération comportant des travaux :
- Qualifiez la nature des travaux avant de signer le devis. S'ils touchent à la structure, aux réseaux encastrés ou à l'étanchéité, ils relèvent de la décennale.
- Exigez les attestations décennales de vos artisans. Si vous sous-traitez, chaque intervenant doit être assuré ; sinon, leur défaillance remonte vers vous, vendeur.
- Souscrivez votre propre garantie avant le premier coup de pioche, en votre qualité de vendeur après achèvement.
La couverture des dommages liés à vos travaux et la garantie décennale forment le socle de protection dès que vous rénovez pour revendre. Elles complètent la RC Pro qui, elle, couvre votre responsabilité de vendeur professionnel (vices cachés, défaut d'information).
Décennale ou RC Pro : ne pas confondre les deux régimes
Beaucoup de marchands de biens pensent être protégés par leur RC Pro contre un désordre comme l'affaissement du plancher. C'est une confusion dangereuse. Les deux garanties répondent à des risques différents :
- La RC Pro couvre votre responsabilité de vendeur : vices cachés, manquement à l'obligation d'information, litige sur la surface ou la conformité.
- La garantie décennale couvre les désordres affectant la solidité ou la destination d'un ouvrage que vous avez fait construire avant revente.
Un sinistre structurel issu de vos travaux relève de la décennale, pas de la RC Pro. Si vous n'avez souscrit que la première, vous payez de votre poche. À l'inverse, un marchand qui ne fait aucun travaux n'a en général pas besoin de décennale, mais reste pleinement exposé aux vices cachés via sa RC Pro.
La bonne approche est de calibrer votre couverture opération par opération. Pour déterminer ce dont vous avez réellement besoin selon vos chantiers, faites le point sur la page dédiée au métier de marchand de biens.
Questions fréquentes
Oui, dès que les travaux relèvent de la construction (structure, réseaux encastrés, étanchéité). L'article 1792-1 du Code civil répute constructeur celui qui vend après achèvement un ouvrage qu'il a fait construire. La garantie décennale devient alors obligatoire.
Dix ans à compter de la réception des travaux. Pendant cette période, l'acquéreur peut vous assigner directement pour tout désordre compromettant la solidité ou la destination de l'ouvrage, sans avoir à prouver votre faute.
Non. La garantie décennale doit être souscrite avant l'ouverture du chantier. Un contrat signé après le démarrage ne couvre pas ces travaux, et cette erreur est irrattrapable : vous supportez seul le coût d'un éventuel sinistre.
Non, si ce désordre résulte de travaux que vous avez fait réaliser. Il relève de la garantie décennale, un régime distinct de la RC Pro. Celle-ci couvre votre responsabilité de vendeur (vices cachés, information), pas les désordres de construction.
Oui, en tant que vendeur après achèvement vous êtes responsable vis-à-vis de l'acquéreur. Vous pourrez vous retourner contre l'artisan, mais uniquement s'il était lui-même assuré en décennale. D'où l'importance d'exiger les attestations de tous vos intervenants.
Souscrivez votre assurance pro en 2 minutes
Toutes nos protections pour votre activité de Marchand de biens — attestation immédiate, sans engagement.
* Tarifs indicatifs « à partir de », selon votre profil, votre activité et les garanties choisies. · Voir la fiche Marchand de biens →
Article rédigé et vérifié par l'équipe Insurio — Tutassûr, courtier en assurance immatriculé à l'ORIAS sous le n° 22001730. Information à caractère général ne se substituant pas aux conditions de votre contrat.