Dégât des eaux en copropriété : la convention IRSI démystifiée
Depuis le 1er juin 2018, la convention IRSI a remplacé la CIDRE et la CIDE-COP pour tous les dégâts des eaux en copropriété. Voici comment éviter les 6 erreurs qui transforment un sinistre simple en cauchemar de gestion.
- La convention IRSI s'applique à tout sinistre dégât des eaux ou incendie de moins de 5 000 € HT en copropriété, entre assureurs adhérents.
- Sous 1 600 € HT, l'assureur du local sinistré indemnise sans recours possible — au-delà, recours forfaitaires.
- Le syndic est l'interlocuteur unique de l'assureur copropriété et doit déclarer dans les 5 jours ouvrés sous peine de déchéance.
- La recherche de fuite est prise en charge automatiquement par l'assureur du local où elle est localisée, dans la limite de 5 000 €.
IRSI : ce qu'a changé la convention de 2018
La convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble) est entrée en vigueur le 1er juin 2018. Elle a remplacé deux conventions plus anciennes : la CIDRE (1989) pour les dégâts des eaux et la CIDE-COP (2002) pour les copropriétés. Objectif : simplifier la gestion des petits sinistres en désignant un assureur gestionnaire unique.
La convention couvre deux risques :
- les dégâts des eaux (fuites, infiltrations, débordements, ruptures de canalisation, refoulement d'égout) ;
- les incendies (mais uniquement la part inférieure à 5 000 € HT).
Elle s'applique uniquement entre assureurs adhérents — soit, en pratique, la quasi-totalité du marché français. Mais attention : si le sinistré n'a pas d'assurance MRH, la convention ne s'applique pas et l'assureur de l'immeuble doit gérer en direct.
Pour le syndic, l'enjeu est majeur : c'est lui qui déclare, lui qui pilote l'expertise, lui qui répond aux copropriétaires en colère. Une mauvaise gestion engage sa RC Pro pour défaut de diligence.
Les deux seuils qui changent tout : 1 600 € et 5 000 €
La convention IRSI repose sur deux seuils en hors taxes, calculés sur les dommages matériels du local sinistré (hors recherche de fuite et hors frais annexes).
| Niveau | Montant des dommages | Conséquence |
|---|---|---|
| Tranche 1 | < 1 600 € HT | L'assureur du local sinistré indemnise SANS recours possible, même si la fuite vient d'ailleurs. |
| Tranche 2 | 1 600 € à 5 000 € HT | L'assureur du local indemnise, puis exerce un recours FORFAITAIRE contre l'assureur du responsable. |
| Hors convention | > 5 000 € HT | Retour au droit commun : expertise contradictoire, recours réels, procédure plus longue. |
Conséquence pratique pour le syndic : la grande majorité des dégâts des eaux de copropriété (≈ 78 % selon France Assureurs) tombe en tranche 1. Aucun recours n'est exercé. Le copropriétaire ou le locataire est indemnisé directement par son propre assureur, et tout le monde repart.
Mais quand le sinistre dépasse 5 000 €, la machine se grippe : expertise, contre-expertise, désignation d'un expert judiciaire si désaccord, et délais de 12 à 24 mois.
Qui est l'assureur gestionnaire ?
La convention IRSI désigne un seul assureur gestionnaire pour piloter le dossier. La règle est simple :
- S'il existe un local sinistré occupé (par un copropriétaire ou un locataire assuré), c'est l'assureur multirisque habitation de cet occupant qui pilote.
- Si le local sinistré est inoccupé (vacant entre deux locataires) ou si le seul dommage concerne les parties communes, c'est l'assureur de la copropriété qui pilote.
- En cas de pluralité de locaux sinistrés, l'assureur gestionnaire est celui du local le plus endommagé.
Le syndic doit donc immédiatement identifier le local le plus touché et son assureur MRH. C'est lui qui désignera l'expert, conduira la recherche de fuite et coordonnera les paiements.
Erreur classique : le syndic déclare en doublon à l'assureur copropriété ET à l'assureur du copropriétaire, sans signaler qu'il y a une procédure IRSI en cours. Résultat : double expertise, double facture, conflit entre assureurs.
Recherche de fuite : qui la diligente, qui la paie ?
C'est l'un des points les plus mal compris de la convention. La recherche de fuite est prise en charge par l'assureur du local où la fuite est localisée, et non par l'assureur du local sinistré.
Exemple concret : une fuite dans la canalisation d'évacuation de la salle de bains du 3e étage ruisselle jusqu'au 1er étage. C'est l'assureur du copropriétaire du 3e (où se trouve la fuite) qui paie la recherche, et non celui du 1er (qui a les dégâts).
Le plafond est de 5 000 € HT, ce qui couvre largement les techniques modernes : caméra thermique, gaz traceur, fumée, micros acoustiques, sectorisation hydraulique. Si la recherche dépasse 5 000 €, le complément reste à la charge du responsable (ou de son assureur).
Réflexe syndic : faire intervenir un seul prestataire de recherche de fuite, missionné par l'assureur gestionnaire, et conserver le rapport écrit. Sans ce document, impossible d'engager les recours ou de justifier les travaux votés en AG.
Le calendrier du syndic : 5 jours, 21 jours, 60 jours
La gestion d'un sinistre dégât des eaux suit un calendrier strict que tout gestionnaire doit connaître par cœur :
- J+5 ouvrés : déclaration de sinistre à l'assureur de la copropriété (article L. 113-2 du Code des assurances). Au-delà, déchéance possible si l'assureur prouve un préjudice.
- J+10 : transmission du constat amiable dégât des eaux signé entre les parties (copropriétaires concernés, locataires).
- J+21 : désignation de l'expert par l'assureur gestionnaire. Le syndic doit l'accompagner sur place et lui fournir le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et les plans.
- J+60 : remise du rapport d'expertise. Le syndic le transmet sans délai aux copropriétaires concernés et l'inscrit à l'ordre du jour de la prochaine AG si des travaux votés sont nécessaires.
- J+90 à J+180 : indemnisation effective. Sous IRSI, les délais sont contractuellement plafonnés à 6 mois.
À chaque étape, conservez les preuves (LRAR, accusés de réception, captures d'écran de l'extranet). En cas de procès, c'est ce qui prouve votre diligence et protège votre RC Pro.
Les 6 erreurs qui vous mettent en faute
- Déclarer hors délai : 5 jours ouvrés à compter de la connaissance du sinistre, pas du sinistre lui-même. Tenez un registre des sinistres avec horodatage.
- Choisir l'entreprise de réparation sans devis : tout marché de travaux de plus de 2 500 € HT doit faire l'objet d'une mise en concurrence (article 21 loi 1965, sauf urgence). Un sinistre n'est PAS toujours une urgence.
- Refuser d'ouvrir les parties communes à l'expert : c'est une obstruction qui peut entraîner la nullité de la garantie.
- Confondre IRSI et droit commun : au-delà de 5 000 € HT, la convention ne s'applique plus, donc pas de gestionnaire unique. Le syndic doit alors gérer plusieurs interlocuteurs.
- Oublier de provisionner les travaux en AG : un appel de fonds spécifique doit être voté à la majorité de l'article 24 ou 25 selon le montant.
- Ne pas exercer le recours contre le copropriétaire fautif quand sa responsabilité est avérée : c'est un manquement à votre devoir de diligence, source de mise en cause en RC Pro.
Coût moyen d'un sinistre mal géré : 14 800 €
Selon une étude FNAIM de 2024 portant sur 460 cabinets de syndic, un dégât des eaux mal géré (déclaration tardive, expertise contestée, recours non exercé) coûte en moyenne 14 800 € au cabinet entre les frais de procédure, les indemnisations refusées par l'assureur copropriété et les pertes d'honoraires liées à la résiliation du mandat.
À l'inverse, un dossier piloté correctement coûte au cabinet moins de 300 € (temps de gestion compris), entièrement absorbés par les honoraires de gestion courante.
La différence ? Une procédure interne écrite, un outil de suivi partagé avec les copropriétaires (extranet, espace client), et une RC Pro qui couvre la défense de l'éventuel litige. Découvrez nos solutions sur la page RC Pro syndic Insurio.
Questions fréquentes
Tout assureur signataire de la convention, soit aujourd'hui plus de 95 % du marché français (AXA, Allianz, Generali, MAAF, Macif, MMA, GMF, Groupama, Pacifica, Crédit Mutuel, MAIF…). Pour vérifier, demandez à l'assureur copropriété son numéro d'adhésion à la convention IRSI.
Oui, s'il intervient en représentation du syndicat des copropriétaires pour la partie commune. Il signe alors en case « Assuré C », jamais en remplacement d'un copropriétaire pour sa partie privative.
Le syndic doit demander une motivation écrite, vérifier la conformité à la convention IRSI, et saisir le médiateur de l'assurance si nécessaire. En parallèle, l'assureur de la copropriété peut être sollicité au titre de la garantie « défense et recours ».
Oui, mais elle est portée par l'assuré sinistré (copropriétaire ou locataire), pas par la copropriété. C'est une source fréquente de litige : le syndic doit l'expliquer en amont au sinistré pour éviter une mise en cause.
Au minimum 10 ans après clôture du dossier (prescription décennale de l'article 2226 du Code civil), idéalement archivées numériquement et dupliquées hors du local du cabinet pour prévenir le risque incendie ou cyber.
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Article rédigé et vérifié par l'équipe Insurio — Tutassûr, courtier en assurance immatriculé à l'ORIAS sous le n° 22001730. Information à caractère général ne se substituant pas aux conditions de votre contrat.