Carte G syndic : le mode d'emploi complet de la loi Hoguet

La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, encadre les activités de transactions et de gestion immobilières. Son objectif initial : protéger le public contre les pratiques abusives des marchands de biens et des administrateurs d'immeubles peu scrupuleux. Avec la loi ALUR de 2014 puis la loi ELAN de 2018, le dispositif s'est considérablement durci pour la profession de syndic.

Concrètement, toute personne — physique ou morale — qui exerce, à titre habituel, l'administration d'immeubles en copropriété pour le compte d'autrui doit détenir une carte professionnelle. Cette carte est délivrée par la Chambre de commerce et d'industrie (CCI) du lieu d'établissement, et porte la mention « Gestion immobilière » (carte G).

Attention : la carte G se distingue de la carte T (Transactions) et de la carte S (prestations de syndic, mention créée par décret en 2020 mais aujourd'hui intégrée à la carte G). Un syndic professionnel doit bien demander la carte G avec mention « syndic de copropriété ».

Pour mieux comprendre le périmètre de votre activité et ses risques propres, consultez notre fiche dédiée au métier de gestionnaire de copropriété.

L'article 3 de la loi Hoguet et le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 imposent sept conditions cumulatives. Une seule manque, le dossier est refusé.

1. L'aptitude professionnelle : diplôme Bac+3 minimum en droit, économie ou commerce, OU Bac+2 spécialisé immobilier + 3 ans de pratique salariée, OU 10 ans d'expérience non-cadre dans l'immobilier.
2. La garantie financière : minimum 110 000 € la première année, 30 000 € si vous ne détenez aucun fonds, et au-delà selon le montant moyen des fonds détenus (jamais inférieur à 110 000 € au-delà de la 1ère année).
3. L'assurance RC Pro couvrant les conséquences pécuniaires de votre responsabilité civile professionnelle (voir section suivante).
4. L'honorabilité professionnelle : absence de condamnation au bulletin n° 2 du casier judiciaire pour crime, escroquerie, abus de confiance, recel, blanchiment ou délits similaires.
5. L'absence d'incapacité ou d'interdiction d'exercer commerciale ou civile.
6. L'immatriculation au RCS (Registre du commerce et des sociétés) pour les personnes morales.
7. Une domiciliation professionnelle fixe et un compte bancaire séparé pour les fonds de chaque copropriété (sauf dérogation votée en AG à la majorité de l'article 25).

Depuis 2016, s'ajoute une obligation de formation continue de 14 heures par an (ou 42 h sur 3 ans), à justifier lors du renouvellement triennal.

Contrairement à beaucoup de professions où le contrat RC Pro est libre, le décret Hoguet fixe un plancher de garantie. Pour la profession de syndic, la jurisprudence et la pratique CCI exigent une couverture minimale de 500 000 € par sinistre pour les dommages immatériels, et 2 000 000 € par année d'assurance tous dommages confondus.

L'attestation d'assurance fournie à la CCI doit mentionner explicitement :

• l'activité de syndic de copropriété (et non simplement « gestion immobilière ») ;
• le montant des garanties par sinistre et par année ;
• la période de validité, qui doit couvrir au minimum les 12 mois à venir ;
• la franchise applicable, qui ne peut excéder un certain pourcentage de la garantie selon les usages.

Sans attestation conforme, la CCI suspend l'instruction. Pire : si votre contrat est résilié en cours d'exercice (impayé de prime, sinistre aggravant…), votre assureur est tenu d'en informer la CCI sous 30 jours. Vous risquez alors le retrait immédiat de votre carte G.

Bon réflexe : exiger de votre assureur une attestation "loi Hoguet syndic" annuelle, datée et signée, à jour de votre activité réelle (nombre de lots gérés, chiffre d'affaires).

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La garantie financière est la seconde pierre angulaire du dispositif Hoguet. Elle est destinée à rembourser les copropriétaires si le syndic détourne ou ne restitue pas les fonds détenus pour le compte du syndicat (provisions sur charges, fonds travaux ALUR, fonds de roulement…).

Elle est délivrée par :

• un établissement bancaire (caution bancaire) ;
• une entreprise d'assurance agréée (caution assurance) ;
• la Caisse des dépôts et consignations ;
• un organisme professionnel de garantie collective (SOCAF, GALIAN…).

Le montant minimum est de 110 000 € dès la 2e année, mais il doit être ajusté chaque année en fonction du montant moyen des fonds mandant détenus sur les 12 derniers mois. En pratique, un syndic gérant 1 500 lots avec 800 000 € de fonds moyens doit présenter une garantie d'au moins 800 000 €.

Astuce : si vous ouvrez un compte bancaire séparé par copropriété (obligation ALUR depuis 2015), la garantie peut être ramenée au plancher de 30 000 €, puisque vous ne détenez plus juridiquement les fonds. C'est l'option la plus avantageuse et la plus protectrice — elle évite aussi la confusion des patrimoines.

La carte G est délivrée pour une durée de 3 ans. Sa demande de renouvellement doit être déposée auprès de la CCI au plus tard 2 mois avant l'expiration. Dossier à fournir :

• attestations RC Pro et garantie financière à jour ;
• extrait Kbis de moins de 3 mois ;
• bulletin n° 2 du casier judiciaire (collecté directement par la CCI) ;
• attestations de formation continue : 42 heures cumulées sur les 3 ans, dont au moins 2 heures de déontologie par an.

Les thèmes éligibles couvrent : droit de la copropriété, gestion technique du bâti, comptabilité, informatique professionnelle, déontologie, prévention des conflits, transition énergétique (DPE collectif, audit énergétique obligatoire depuis 2024 pour les copropriétés de plus de 50 lots).

À défaut, la carte n'est pas renouvelée — et vous devez cesser immédiatement toute activité de syndic, sous peine de sanction pénale.

L'article 14 de la loi Hoguet et l'article L. 241-1 du Code de la construction et de l'habitation prévoient des sanctions à plusieurs niveaux :

• Pénal : exercer sans carte G valide est puni de 6 mois d'emprisonnement et 7 500 € d'amende. La récidive double les peines.
• Civil : tous les actes accomplis sans carte sont entachés de nullité. Les contrats de syndic signés sont nuls, les honoraires perçus doivent être restitués, et votre RC Pro peut refuser sa garantie (acte commis hors activité déclarée).
• Administratif : la CCI peut prononcer un retrait temporaire ou définitif de la carte en cas de manquement grave (défaut de RC Pro, défaut de garantie financière, non-respect du compte séparé, plainte des copropriétaires…).
• Disciplinaire : depuis la loi ELAN, un Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI) peut prononcer des sanctions disciplinaires (avertissement, blâme, suspension, interdiction d'exercer).

En 2024, la DGCCRF a contrôlé 312 syndics professionnels : 41 % présentaient au moins un manquement, et 18 % ont fait l'objet d'une procédure de retrait de carte.

1. Laisser expirer son attestation RC Pro sans transmettre le renouvellement à la CCI dans les 30 jours.
2. Sous-déclarer son chiffre d'affaires ou son nombre de lots gérés à l'assureur, pour payer moins cher — la garantie tombe en cas de sinistre.
3. Ne pas tenir le registre des mandats coté et paraphé : c'est le premier document demandé en cas de contrôle DGCCRF.
4. Mélanger les fonds des copropriétés sur un compte unique sans dérogation expresse votée en AG.
5. Oublier les 14 heures de formation continue annuelles — la sanction tombe au renouvellement, 3 ans après, trop tard pour rattraper.