Votre copropriété peut-elle vous interdire la location courte durée ?

Beaucoup d'investisseurs raisonnent dans cet ordre : trouver un bien rentable, l'acheter, puis le mettre en location courte durée. C'est exactement l'inverse de ce qu'il faut faire. La première pièce à lire n'est pas l'annonce immobilière, c'est le règlement de copropriété.

Car un appartement parfaitement situé, dans une commune qui autorise la location touristique, peut malgré tout vous être interdit d'exploitation par une simple clause votée des décennies plus tôt par vos copropriétaires. Et un acheteur qui découvre cette interdiction après la signature n'a, en général, aucun recours contre le vendeur.

Le sujet est devenu brûlant : les copropriétés, lassées des allées et venues incessantes, du bruit et de l'insécurité ressentie, multiplient les actions pour interdire la location courte durée. La loi a d'ailleurs récemment renforcé leurs pouvoirs. Faisons le point sur ce que votre copropriété peut, et ne peut pas, vous imposer.

De nombreux règlements de copropriété, surtout dans les immeubles anciens et les centres-villes, contiennent une clause dite d'habitation bourgeoise. Elle se décline en deux versions aux conséquences très différentes :

• La clause d'habitation bourgeoise simple : elle interdit les activités gênantes ou commerciales bruyantes, mais tolère généralement les professions libérales et, selon les cas, la location meublée.
• La clause d'habitation exclusivement (ou strictement) bourgeoise : elle réserve l'immeuble au seul usage d'habitation. La jurisprudence considère que la location meublée de courte durée, par son caractère para-hôtelier et la rotation des occupants, peut être qualifiée d'activité commerciale incompatible avec cette clause.

Autrement dit, une seule ligne dans un document que personne ne lit peut rendre votre projet illégal au regard du droit de la copropriété, indépendamment de toute autorisation municipale. Si un copropriétaire ou le syndicat agit en justice sur ce fondement, vous risquez la cessation forcée de l'activité sous astreinte, voire des dommages et intérêts.

Quand le règlement est muet, la copropriété peut désormais combler ce vide. La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a précisé et facilité la possibilité, pour le syndicat des copropriétaires, d'introduire ou de modifier une clause encadrant la location de courte durée.

Concrètement :

• Une décision d'interdire ou d'encadrer la location meublée touristique peut être votée en assemblée générale à la majorité des deux tiers des voix (article 26 de la loi de 1965), un seuil exigeant mais atteignable dans les immeubles excédés.
• La copropriété peut aussi imposer une obligation d'information du syndic avant toute mise en location touristique.

Point crucial : une interdiction nouvellement votée ne peut, en principe, s'appliquer rétroactivement à une activité déjà légalement exercée sans porter atteinte aux droits acquis, mais le terrain est juridiquement glissant. Tout dépend de la rédaction de la résolution. D'où l'importance d'assister aux assemblées générales et de contester, dans le délai de deux mois, toute décision irrégulière.

Supposons que tout soit en règle : commune favorable, règlement permissif, aucun vote contraire. Vous n'êtes pas pour autant à l'abri. La copropriété et chaque copropriétaire conservent une arme redoutable : l'action pour troubles anormaux de jouissance.

Le principe est ancien : nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage. Dans un immeuble, la rotation rapide de voyageurs qui ne connaissent ni les lieux ni les habitudes peut générer :

• du bruit nocturne répété ;
• des allées et venues et un usage intensif des parties communes ;
• un sentiment d'insécurité lié à l'absence d'occupants stables ;
• des dégradations des halls, ascenseurs et locaux poubelles.

Si ces nuisances sont caractérisées et répétées, un copropriétaire peut obtenir en justice la cessation du trouble, des dommages et intérêts, voire dans les cas extrêmes l'interdiction de poursuivre. C'est ici que votre responsabilité civile professionnelle et sa protection juridique deviennent décisives : elles financent votre défense et indemnisent, le cas échéant, le préjudice reconnu.

Une confusion fréquente coûte cher aux nouveaux loueurs : croire qu'une autorisation suffit. En réalité, vous évoluez sur deux terrains juridiques parallèles et cumulatifs.

Le premier est celui de la commune : déclaration, numéro d'enregistrement, éventuelle autorisation de changement d'usage et respect du plafond de jours. C'est le droit de l'urbanisme et de la régulation locale. Le second est celui de la copropriété : clause d'habitation, vote en assemblée générale, troubles de jouissance. C'est le droit privé de l'immeuble.

Ces deux ordres ne communiquent pas. Une autorisation de la mairie ne vous protège en rien contre une clause de copropriété qui interdit l'activité, et inversement, l'accord tacite de vos voisins ne vous dispense pas des obligations communales. Il faut obtenir le feu vert sur les deux fronts, sous peine de voir votre activité stoppée par celui que vous aviez négligé.

Le syndic joue ici un rôle pivot. Depuis la loi Le Meur, il peut être tenu d'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée la question de la location courte durée dès qu'un copropriétaire le demande, et il dispose des moyens de signaler au syndicat une exploitation contraire au règlement. Mieux vaut donc l'avoir comme interlocuteur informé que comme adversaire surpris.

Le conflit avec la copropriété est l'un des risques les plus sous-estimés de la location courte durée, parce qu'il ne ressemble pas à un sinistre : pas de flammes, pas de dégât des eaux, mais une procédure longue, coûteuse et qui peut purement et simplement éteindre votre activité.

Quelques réflexes permettent de désamorcer la majeure partie de ces tensions :

1. Lire le règlement de copropriété avant tout engagement, en demandant l'avis d'un professionnel sur la clause d'habitation.
2. Vous présenter aux copropriétaires et leur transmettre un contact joignable en cas de problème : un voisin écouté porte rarement plainte.
3. Encadrer fermement vos voyageurs : règlement intérieur, horaires de calme, interdiction des fêtes et limitation du nombre d'occupants.
4. Participer aux assemblées générales pour anticiper et, si besoin, contester dans les délais une résolution défavorable.
5. Souscrire une protection juridique au sein de votre couverture professionnelle, pour ne jamais affronter seul un syndicat déterminé.

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La copropriété n'est pas toute-puissante, mais elle dispose de trois leviers réels : la clause d'habitation existante, le vote d'une interdiction à la majorité des deux tiers, et l'action pour troubles de jouissance. Le loueur averti les connaît et les anticipe.

La location courte durée reste parfaitement viable en copropriété, à condition d'aborder le sujet par le bon bout : vérifier la légalité avant d'investir, soigner les relations de voisinage pendant l'exploitation, et s'entourer d'une protection juridique solide pour les rares cas où le dialogue échoue. C'est cette discipline qui sépare les exploitations pérennes des projets stoppés net par une assignation.