88 200 € de dommages, 36 500 € indemnisés : qui paie la toiture qui fuit depuis 18 mois ?

Une menuiserie de 620 m² en Charente-Maritime occupe, sous bail commercial, un bâtiment de 1997 couvert en bac acier. Depuis dix-huit mois, deux zones de corrosion perforante laissent passer l'eau. Le gérant a alerté son bailleur par deux courriers recommandés. Un épisode pluvieux prolongé finit par inonder une travée complète de l'atelier.

Voici le dossier tel qu'il a été déclaré, puis tel qu'il s'est réglé après contestation.

La première réponse de l'assureur avait pourtant été un refus intégral, fondé sur une clause d'exclusion visant le « défaut d'entretien caractérisé ». Ce qui a fait basculer le dossier n'est ni une négociation ni un geste commercial : c'est la question de savoir à qui incombait l'entretien, et qui devait le prouver. Les montants ci-dessus sont une reconstitution pédagogique : votre propre règlement dépend de vos conditions particulières.

Un courrier de refus mélange souvent trois notions juridiquement distinctes. Les séparer est le premier réflexe, parce qu'elles ne se contestent pas de la même manière.

Retenez la hiérarchie : la vétusté réduit l'indemnité, l'exclusion la supprime. Un assureur qui écrit « toiture vétuste, donc pas de garantie » confond les deux registres — et cette confusion se conteste utilement.

Le partage découle d'un texte unique, dont la portée est décisive en assurance de dommages.

« Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. » — article 1353 du Code civil

Appliqué à un sinistre de toiture :

• À votre charge : la réalité du sinistre, son montant, et son rattachement à une garantie souscrite (dégât des eaux, tempête, catastrophe naturelle…).
• À la charge de l'assureur : que la clause d'exclusion figure bien au contrat, qu'elle est rédigée en termes assez précis pour ne pas vider la garantie de son objet, que ses conditions sont réunies en fait, et que le manquement allégué est bien la cause du dommage.

Trois angles font tomber la majorité des refus mal étayés : une exclusion rédigée si largement qu'elle exigerait interprétation, alors que l'art. L.113-1 la veut « formelle et limitée » ; un défaut d'entretien affirmé mais non démontré techniquement ; ou un entretien qui n'incombait pas à l'assuré. C'est ce troisième point qui a emporté notre dossier.

Le bail commercial organise librement la répartition… dans les limites posées par la loi. Deux garde-fous : l'article 606 du Code civil, qui range « le rétablissement des poutres et des couvertures entières » parmi les grosses réparations ; et l'article R.145-35 du Code de commerce, qui interdit d'imputer au locataire les dépenses de grosses réparations ainsi que les travaux destinés à remédier à la vétusté ou à la mise en conformité, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014.

Deux réflexes documentaires : l'état des lieux contradictoire d'entrée et de sortie est obligatoire en bail commercial (art. L.145-40-1 C. com.) ; le bailleur doit remettre un inventaire précis et limitatif des charges, un état récapitulatif des travaux des trois années écoulées et un état prévisionnel des trois années à venir (art. L.145-40-2). Réclamez ces pièces : ce sont des preuves. Voir aussi notre page assurance des locaux professionnels.

Une multirisque professionnelle n'indemnise pas « la toiture » : elle indemnise des conséquences rattachées à un événement garanti.

• Dégât des eaux : les infiltrations par la toiture sont fréquemment garanties, mais la plupart des contrats excluent le coût de réparation de l'élément à l'origine de la fuite. La couverture elle-même reste donc à votre charge — ou à celle du bailleur.
• Tempête : dès lors qu'un contrat garantit l'incendie de biens situés en France, il ouvre droit à la garantie des effets du vent dû aux tempêtes, ouragans et cyclones (art. L.122-7 C. assur.).
• Catastrophes naturelles : régime de l'art. L.125-1 C. assur., déclenché par arrêté interministériel, avec une franchise légale non rachetable.
• Pertes d'exploitation : garantie distincte, à souscrire. Sans elle, les 9 400 € de notre cas restaient à la charge de l'entreprise.
• Valeur à neuf : option contractuelle, le plus souvent plafonnée et conditionnée à la remise en état dans un délai fixé. Sans elle, l'indemnité se calcule vétusté déduite.
• Couverture de moins de dix ans : des infiltrations rendant le bâtiment impropre à sa destination relèvent de la responsabilité décennale du constructeur (art. 1792 C. civ.) et, le cas échéant, de l'assurance dommages-ouvrage souscrite par le maître d'ouvrage.

En contrepartie, votre contrat peut exiger — vérifiez vos conditions particulières — un entretien effectif et documenté, la déclaration exacte du risque à la souscription puis de toute aggravation en cours de contrat (art. L.113-2 et L.113-4 C. assur.), et des capitaux cohérents : une sous-évaluation ouvre la règle proportionnelle de capitaux de l'art. L.121-5. Distinguez bien ce qui est légal (déclaration du risque, du sinistre) de ce qui est contractuel (fréquence d'entretien imposée, justificatifs à produire).

Déclarer. Le sinistre se déclare dans le délai fixé au contrat, qui ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés (art. L.113-2, 4° C. assur.). Un retard n'emporte pas déchéance automatique : encore faut-il une clause expresse, et que l'assureur établisse le préjudice que ce retard lui a causé.

Prescrire. Toute action dérivant du contrat se prescrit par deux ans (art. L.114-1). Le délai s'interrompt notamment par une lettre recommandée avec accusé de réception adressée à l'assureur au sujet du règlement de l'indemnité, et par la désignation d'un expert à la suite du sinistre (art. L.114-2). Vérifiez que votre police rappelle la prescription : l'art. R.112-1 l'impose, et son omission est régulièrement sanctionnée.

Contester l'expertise. Vous pouvez mandater votre propre expert d'assuré ; en cas de désaccord persistant, beaucoup de polices organisent une tierce expertise aux frais partagés. C'est une mécanique contractuelle, pas une obligation légale : lisez la clause avant de vous engager.

Après sinistre. Si l'assureur résilie à la suite d'un sinistre, vous pouvez résilier vos autres contrats souscrits chez lui dans le mois (art. R.113-10 C. assur.). En revanche, le délai de rétractation de quatorze jours du Code de la consommation et la résiliation infra-annuelle dite « loi Hamon » (art. L.113-15-2) ne s'appliquent pas à un contrat professionnel. Votre régime est celui de l'art. L.113-12 — résiliation à l'échéance annuelle, moyennant un préavis de deux mois —, complété par l'art. L.113-16 en cas de changement de profession ou de cessation définitive d'activité, avec restitution de la portion de prime afférente à la période non garantie.

1. Faire visiter la couverture une fois par an et après chaque épisode de vent fort, par un couvreur, avec rapport écrit et photos datées.
2. Nettoyer chéneaux et descentes deux fois par an, à l'automne et au printemps, et conserver les factures.
3. Écrire au bailleur en recommandé dès la première infiltration, en visant l'article 1720 du Code civil. Ce courrier est souvent la pièce décisive : il déplace la charge de l'entretien.
4. Relire la clause d'exclusion avant le sinistre. Une clause visant un « défaut d'entretien » sans autre précision n'a pas la même solidité qu'une clause décrivant les manquements précis qu'elle sanctionne.
5. Réévaluer les capitaux (bâtiment, contenu, marge brute) à chaque investissement, pour éviter la règle proportionnelle.

Ces cinq points relèvent de la bonne pratique et, pour certains contrats, d'une exigence contractuelle expresse ; aucun n'est une obligation légale autonome. Leur valeur est probatoire : ils transforment une affirmation en démonstration. C'est exactement ce qui se joue face à un expert.