DPE erroné depuis la réforme 2021 : ce que l'agence doit vérifier (ou payer)

Jusqu'au 30 juin 2021, le Diagnostic de Performance Énergétique avait une valeur purement informative. L'acquéreur ou le locataire en prenait connaissance, mais ne pouvait fonder aucune action en justice sur ses indications. Cette époque est révolue.

Depuis le 1er juillet 2021, en application de la loi ELAN du 23 novembre 2018, le DPE est pleinement opposable. Il a désormais la même valeur juridique que les diagnostics plomb, amiante ou termites. Cela change tout pour les agences.

Concrètement, si la classe énergétique réelle d'un bien diffère de celle annoncée dans le DPE, l'acquéreur ou le locataire peut engager une action en responsabilité contre :

• Le diagnostiqueur (responsabilité de plein droit) ;
• Le vendeur au titre de la garantie des vices cachés ou du dol ;
• L'agence immobilière au titre de son devoir de conseil et d'information.

Les sanctions possibles

Les juges disposent d'une palette large :

• Diminution du prix de vente proportionnelle à la perte de valeur.
• Indemnisation du surcoût énergétique subi par l'acquéreur depuis la prise de possession.
• Prise en charge des travaux nécessaires pour atteindre la classe annoncée.
• Annulation de la vente dans les cas extrêmes de dol caractérisé.
• Préjudice de jouissance en location (logement insalubre ou impossible à chauffer).

La Loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a installé un calendrier d'interdictions progressives de location pour les passoires thermiques. Ce calendrier change radicalement la valeur économique d'une classe énergétique :

Un bien commercialisé comme étant classé E mais qui s'avère en réalité classé F ou G, après contre-diagnostic, peut donc subir une dépréciation immédiate de plusieurs dizaines de milliers d'euros. Un appartement vendu 280 000 € qui passe de E à G perd potentiellement 56 000 €. C'est ce différentiel que l'acquéreur va réclamer.

Le contre-diagnostic, mode preuve numéro un

Depuis 2024, les acquéreurs sceptiques font systématiquement réaliser un contre-DPE dans les six mois suivant l'acquisition. Si la nouvelle évaluation aboutit à une classe différente, le dossier judiciaire est solide : deux DPE divergents suffisent à enclencher une action en responsabilité contre la chaîne professionnelle.

La Cour de cassation n'a pas attendu le DPE opposable pour responsabiliser les agences. Sa doctrine est simple : l'agent immobilier doit s'étonner. C'est-à-dire qu'il doit signaler à son mandant ou à l'acquéreur toute incohérence visible entre les éléments du dossier et la réalité observable du bien.

« L'agent immobilier, professionnel de l'immobilier, ne peut se retrancher derrière les seuls diagnostics techniques sans vérifier leur cohérence apparente avec les caractéristiques du bien. » (Doctrine constante depuis Cass. civ. 1ère, 22 mars 2012, n° 11-10.060, transposée au DPE depuis 2021.)

Concrètement, les juges considèrent qu'une agence aurait dû s'étonner si :

• Un appartement haussmannien avec simple vitrage et chauffage électrique des années 1980 affiche une classe C ou mieux.
• Une maison de 200 m² mal isolée avec chaudière fioul ancienne ressort en classe D.
• Le DPE date d'avant juillet 2021 (donc selon l'ancienne méthode) mais est utilisé pour une vente en 2026 sans actualisation.
• Le DPE mentionne une isolation des combles alors que l'agence a constaté son absence lors d'une visite.

Ce que l'agence doit faire concrètement

1. Lire intégralement le DPE, y compris les pages techniques (parois, ventilation, équipements), pas seulement l'étiquette.
2. Comparer aux observations terrain : type de fenêtres, mode de chauffage, état apparent de l'isolation.
3. Vérifier la date : un DPE réalisé selon l'ancienne méthode (avant juillet 2021) n'est plus valide pour une vente depuis le 1er janvier 2025.
4. Mentionner explicitement dans l'annonce la classe énergétique et la classe climat (obligation légale depuis 2022).
5. Conserver une trace des vérifications effectuées (fiche interne datée et signée).

Configuration réelle d'un dossier traité en 2025 : une agence vend un appartement de 65 m² en région parisienne, prix de vente 295 000 €. Le DPE remis affiche une classe E. Six mois après la vente, l'acquéreur fait réaliser un contre-DPE qui ressort en G, avec un GES classé F au lieu de D.

Le tribunal retient :

• Une perte de valeur de 18 %, soit 53 100 €.
• Le surcoût des travaux nécessaires pour remonter à E, évalué à 22 000 €.
• Le préjudice locatif anticipé (le bien sera interdit à la location en 2025 et le restera jusqu'aux travaux).

Condamnation in solidum du diagnostiqueur, du vendeur et de l'agence à hauteur de 38 400 € pour l'agence, après partage de responsabilité. Soit l'équivalent de 1 280 mois d'assurance RC Pro à 30 €/mois. La RC Pro Loi Hoguet a pris en charge l'intégralité hors franchise.

Le piège de l'ancien DPE

Un piège récent : les agences qui acceptent des mandats avec des DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 sans rappeler au vendeur qu'ils doivent être refaits. Ces DPE anciens ont été déclassés au 31 décembre 2024. Vendre un bien en 2026 avec un tel diagnostic constitue une faute professionnelle caractérisée. C'est une cause fréquente de mise en cause depuis le début 2025.

La RC Pro Insurio dédiée aux agences immobilières couvre les sinistres liés à un DPE erroné dès lors que l'agence démontre avoir exercé son devoir de cohérence. Les garanties activables sont :

• Erreur, omission, manquement au devoir de conseil : prise en charge des dommages-intérêts dus à l'acquéreur ou au locataire.
• Frais de défense : avocat, expert judiciaire thermique, contre-expertise.
• Protection juridique professionnelle : prise en charge du recours subrogatoire contre le diagnostiqueur et le vendeur.
• Préjudice immatériel consécutif : perte de chance, préjudice locatif, surcoût énergétique.

Trois exclusions classiques à connaître :

1. Les fautes intentionnelles ou la connivence avec le vendeur sur une fausse classe.
2. L'activité non déclarée à la souscription (location saisonnière, marchand de biens accessoire).
3. Les biens situés à l'étranger sauf garantie d'extension spécifique.

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